オーナーが知るべきマンションのエレベーター保守点検について

2021年10月15日

こんにちは。
大切な資産を守り、未来につなげる、建物修繕・メンテナンスのウィズライフがお届けします。

あなたが所有しているマンションに、エレベーターは設置されていますでしょうか?
エレベーターがついていると、保守点検費用を支払う必要があります。

この保守点検費用に頭を抱えているオーナー様も多いと思います。
そんなオーナー様に向けて、この記事では保守契約の種類や費用相場などを契約内容別に紹介していきたいと思います。

この機会に、ご自身が所有している物件に適した保守契約について考えてみてはいかがでしょうか。

エレベーター保守点検の重要性とは

エレベーターは、非常に便利な設備であることはもはや当たり前のことですよね。
エレベーターの有無で、入居者の快適性が大幅に変わります。

そんな便利なエレベーターは、適切に管理されていないと大きな事故につながってしまう可能性があるため、定期的に点検をすることが求められています。

エレベーターの点検は2種類に分かれており、「定期検査報告」「保守点検」があります。
定期検査報告は、大体6ヶ月~1年ごとに実施されることになっていますが、保守点検は「使用頻度に応じて」実施することとされており、具体的な時期が定められていません。

定期検査報告は、点検の結果を必ず年に1回は行わなければいけませんが、保守点検は義務がないという違いがあります。

しかし、保守点検は、「安全性」と「性能維持」のために行われるものなので、具体的な報告義務がないからと怠っていると重大な事故につながる危険性があります。

もしも保守点検をいっこうに行わないことが原因で事故が発生してしまった場合、オーナーの管理責任が問われることになります。

エレベーター保守点検の内容は

保守点検は、エレベーターが安全に運行できない可能性がある場合に、清掃や注油、調整、部品交換、消耗品の補充・交換などを行います。
具体的には…

・ブレーキの保持力、動作状況、ブレーキパッドの厚み
・巻き上げ機の油漏れ、メインロープの伸び
・バッテリーの変形や液漏れ、発熱
・かごや乗り場、制御盤など動作が正常か

上記のような項目について確認を行います。

エレベーターは使い続けていくと部品の摩耗や破損が発生してきて性能が低下していくものです。
保守点検では、エレベーターに乗る際に乗り心地が悪くないように各部位の性能が維持されているかどうかを確認します。

また、エレベーターは人命にかかわる事故が発生するおそれもあるので、事故を未然に防ぐためにも保守点検が重要になってきます。

法定点検と定期点検の違いとは

エレベーターには、法定点検と定期点検があります。
法定点検は原則として1年に1回実施しなければならないもので、法定点検を受けると「定期検査報告済証」という証明書が交付されます。

定期点検は、1ヵ月に2回や毎月1回などマンションやビルによって実施される安全点検になります。

法定点検は、一級建築士や二級建築士、昇降機等検査員といった有資格者しか実施できません。
定期点検は、点検するのに特別な資格は必要ありません。
ただし、エレベーターに関する知識が豊富で実務経験に裏打ちされた技術力を持っている者が推奨されています。

この定期点検を保守点検と呼ぶ場合もあります。

エレベーター保守点検の契約種類と費用相場

保守点検の契約形態には、2種類あります。
それが「フルメンテナンス契約」「POG契約」です。
ここからは、それぞれの契約のメリット・デメリット、費用相場について見ていきましょう。

フルメンテナンス契約の概要と費用相場

フルメンテナンス契約とは、費用に部品交換や種類の費用が含まれている契約のことをいいます。

そのため点検の結果、部品交換や修理をした場合でも、別途その費用が請求されることはありません。
フルメンテナンス契約の費用相場は、大体月額4万円程度といわれています。
依頼する業者やエレベーターの状態によって変動しますが、年間で50万円弱が相場になると考えておいてください。

フルメンテナンス契約のメリット・デメリット

フルメンテナンス契約のメリットは、部品交換や修理について毎回オーナーが状況を判断する必要がなく手間が省けるという点です。
別途、交換や修理費用がかからないため、点検費用が一定で予算が把握しやすく経理上の処理が楽という点もメリットとして挙げられます。

デメリットとしてこのあとに説明するPOG契約よりも費用が割高になることです。

POG契約の概要と費用相場

POG契約は毎月の点検費用を抑えて、修理や部品交換が発生するたびに毎回別途費用を支払うという契約です。
POG契約の費用相場は月額2万5千円程度といわれており、年間で30万円くらいが相場と思っておきましょう。

別途修理費用が発生する場合はありますが、自分で依頼する業者を探すなど費用を抑えることも可能です。

少しでもエレベーターの維持管理の費用を抑えたいと考えている人には向いている契約といえます。

POG契約のメリット・デメリット

POG契約のメリットは、部品交換や修理が発生しない限り、メンテナンスにかかる費用を安く抑えられることです。
部品交換や修理とメンテナンス費用を分けて考えることができるため、費用を抑えることができるのですが、部品交換や修理が発生した場合にご自身で見積もりや契約をしなければならないという手間がかかります。
あと修理の回数が増えると費用も高くなってしまうかもしれないリスクがある点もデメリットです。

どちらの契約がおすすめか?ケースを把握しよう

フルメンテナンス契約がおすすめのケース

フルメンテナンス契約は、エレベーターの基数が多くて使用頻度が高いマンションにおすすめです。
使用頻度が高いと、部品交換や修理の頻度も多くなるためフルメンテナンス契約の方がお得になります。

また複数の物件を所有しており、少しでも手間を省きたいオーナーにも適しています。
古いマンションもやはり部品交換や修理の頻度が高くなるため、フルメンテナンス契約がおすすめになります。

POG契約がおすすめのケース

POG契約がおすすめのケースは、先述した反対で築年数が浅い新しいマンションにおすすめです。
なぜなら、部品交換や修理の頻度がまだまだ低いため総合的にお得になる可能性が高いからです。

築年数に限らず、費用を抑えたいということが優先ならば、修理が発生するたびに個人で業者と交渉するPOG契約を選ぶべきだと思います。

エレベーター更新時期の目安と注意ポイント

ここまでエレベーターの点検について説明してきましたが、点検と合わせて考えておかなければならないことがあります。

それは、取り替え時期です。

エレベーターの取り換え時期(更新)には、かなりの費用がかかります。
更新せずに使用し続けることもできますが、そうするとメンテナンス費用が高くなっていくだけでなく、事故発生の可能性も大きくなってきます。

エレベーターの耐用年数は、国税庁の減価償却基準では17年とされていますが、メーカーは20~25年としています。
また、国土交通省の長期修繕計画に関するガイドラインでは15年で補修、30年で取り替えとされています。

30年を取り替えの基準としていることが一般的には多いようですが、エレベーターを定期的に点検して状態を確認しながら取り替えを検討することをおすすめします。

まとめ

マンションのエレベーター保守点検について、さまざまな観点から説明をさせていただきました。
これを機に、所有しているマンションにはどういった形態で点検をしていくのかを検討してみてはいかがでしょうか。

このコラムがお役に立てば幸いです。
以上、建物修繕・メンテナンスのウィズライフ株式会社でした。

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