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実際のところ、アパートの解体工事って知らないことばかりじゃないですか?

2021年12月10日

こんにちは。
大切な資産を守り、未来につなげる、建物修繕・メンテナンスのウィズライフがお届けします。

賃貸経営をされておりアパートの解体を検討されている方がこの記事にたどり着いているのだと思います。

その中に、解体についてわからないことが多く、なかなか計画に踏み切れないという方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そんな方のために、この記事ではアパートの解体について詳しく説明していきたいと思います。

さまざまなポイントを紹介していくので、ぜひ参考にしてくださいね。

アパート解体費用はどうやって決まるのか?

アパート解体工事は、建物の条件によって費用が異なります。
この条件というのが、「構造」「規模」「立地条件」などです。

たとえば、木造と鉄筋コンクリートでは、解体工事に必要な作業が違います。
あと、アパートが建っている敷地の広さ、建物が密集している地域なのか、によっても作業が異なってきます。

ここからそれぞれの条件について詳しく説明していきます。

構造・大きさ

木造、鉄骨、鉄筋コンクリートなど建物の構造の種類はさまざまです。
そして、構造の種類によって解体作業は大きく変わってきます。

木造は一般的な重機を使用すれば簡単に壊すことができますが、鉄骨や鉄筋コンクリートの場合、そうはいきません。
鉄骨を裁断する専用の重機が必要になります。
さらに鉄筋コンクリートは、破片が近隣に飛び散らないように、敷地内を養生シートを囲うなどの配慮をする必要があります。

また、構造だけでなくアパートの大きさによっても解体費用が変わります。
部屋数や階段が多く規模が大きい場合、解体作業に時間がかかり、養生や重機レンタル費も増え、建物の規模が大きいと解体後の廃材の処分費も高くなります。

立地条件

解体工事の際、作業がスムーズに進むかどうかは敷地や立地条件によって異なります。
敷地の前面に道路がない、敷地内に十分なゆとりがない場合、重機の搬入・作業がしにくく、廃材処分の車両の出入りもスムーズにおこなえないことがあります。

作業が効率的に進まなければ、工事期間が長くなり、さらに作業員の増員など費用が高くなる可能性があります。

アパートの解体費用相場とは?

少し先述したように、アパートの構造の種類や大きさによって費用も変わってきます。

構造別のアパートの解体費用の坪単価相場は…

・木造4~5万円
・鉄骨6~7万円
・鉄筋コンクリート7~8万円

これは、単純に坪数を基にした数字ですが、実際には土地の立地条件などさまざまな要因が加味されるので費用が異なることがあります。

構造によって解体費用の相場が変わるため、同じ坪数でも費用が大きく異なり、条件によっては倍近く費用が違う場合があります。

アパート解体費用の内訳とは?

アパートの解体費用は、「仮設工事」「解体工事」「附帯構造物解体工事」「アスベスト撤去工事」などの内訳になっています。

それぞれを詳しく説明していきますので、チェックしてください。

・仮設工事
仮設工事とは、解体工事をおこなうための敷地を囲うネットなどの養生費、重機を移動する際の運搬費、作業しやすいようにする足場を確保するための敷鉄板、車両の出入りを誘導する警備員の人件費などを合わせた費用のことをいいます。

・解体工事
解体工事は、重機レンタル費、廃材処分費などを含みます。
これらに現場管理費や書類作成費などの諸経費が追加されることもあります。

・附帯構造物解体工事
アパートの本体ではなく、駐車場、駐輪場、倉庫などを取り壊す費用や植栽の処分費が含まれます。
ブロック塀の解体も同様です。

・アスベスト撤去工事
アスベストが含まれている建材が使用されている場合は、アスベスト撤去工事をおこなわなければなりません。
アスベストは人体に悪影響を及ぼすため、特別な資格を有する者によって他の廃棄物と分けて処理されます。

アパート解体工事の行程と期間

アパート解体工事の期間も、建物の構造や大きさによって違います。
目安としては、木造で10日~2週間、鉄骨・鉄筋コンクリートで2週間~1ヵ月とされています。

また、解体工事を始めるまでに、現地調査や見積もり提示などの期間もあるため、全体では1~3ヶ月ほどが工事期間の目安とされています。

現地調査

解体前には、解体業者が必ず現地調査をします。
建物の構造や附帯構造物の確認、電気、ガス、水道などの設備の状態、道路や敷地の現状など解体工事がスムーズにおこなう上で支障がないかを調べます。

この現地調査から見積もり提示まで大体2~3週間がかかるといわれています。

見積もり・契約

提示された見積もりを比較検討し、工事内容の説明を受けて契約に進みます。
納得のいく契約内容ならば、すぐに契約を結ぶ場合もありますが、検討期間は長くても1ヵ月ほどと覚えておきましょう。

引き込み配管・配線の撤去

解体工事をおこなう前に電気、ガス、水道の使用を停止して、引き込み配管を撤去します。

撤去は、おおよそ1週間かかるといわれています。

解体工事

解体工事は、建物の構造や大きさによって工事期間が異なりますが、大体2週間~1ヵ月かかるとされています。

かなり規模の大きい建物の場合や解体作業が進みにくい立地条件の場合、さらに1ヵ月かかる必要があります。

アパート解体工事に必要な手続きとは?

アパート解体工事をすすめるためには、解体工事のための届出や道路使用許可などの手続きが必要です。

それらを詳しく見ていきましょう。

解体工事届出(建物リサイクル法に関する届出)

延べ床面積が80㎡以上の建物を解体する場合は、建物リサイクル法に基づき、事前に届け出ている業者しか工事をすることができないと法律で定められています。

解体工事届出は基本的に施主がおこなうとされているのですが、解体する業者が届出を代行してくれることがほとんどです。

提出は着工の7日前までに完了しておかなければなりません。

道路使用許可申請

道路使用許可申請は、重機などが敷地内で作業ができず、道路に駐車しなければいけない場合に、解体業者が提出するものになります。

住所を管轄する警察署に、許可を申請します。
申請には手数料がかかります。

解体後は建物滅失登記

建物を解体したあとは、建物滅失登記というものを提出しなければなりません。
これを提出しないと建物が消失しているのに固定資産税がかかり続けてしまう可能性があります。

建物滅失登記は法務局に申請となり、一般的には司法書士などに依頼します。

解体工事も補助金を活用できるかもしれない

解体工事は、決して安いものではありません。
費用の負担が大きいため、解体工事に踏み込めないという方もいらっしゃると思います。

しかし、一定の要件に該当すると、補助金が受けられる可能性があります。
この補助金制度は、自治体によって内容などが異なるので、確認しておきましょう。

・老朽危険家屋解体撤去補助
長期間、管理されておらず放置された家屋で、放置しておくと倒壊する危険性がある場合、解体にかかる費用を一部自治体が補助するものです。
危険家屋による二次災害を防ぐことが目的でもあります。

・都市景観形成地域老朽空き家解体事業補助金
都市の景観を保つために、倒壊の危険性に関係なく、老朽化した家屋解体の費用の一部を補助するものです。

・建て替え建設費補助金
老朽化した家屋を解体して建て替えをする場合、一定の基準に該当する家屋ならば解体費用と建て替え費用の両方の一部を補助するものです。
基準を満たさなければなりませんが、受けられるとかなり大きなメリットになります。

まとめ

ここまで解体工事についてのさまざまなポイントを説明してきました。
上記のポイントをしっかりと把握して信頼と実績のある解体業者に依頼することが成功の近道です。

あまりよくわからなくて解体を避けていた方は、この機会にしっかりと検討してみてはいかがでしょうか。

このコラムがお役に立てば幸いです。
以上、建物修繕・メンテナンスのウィズライフ株式会社でした。

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