2021年06月18日

こんにちは。
大切な資産を守り、未来につなげる、建物修繕・メンテナンスのウィズライフがお届けします。

マンション・アパートを管理していく中で、劣化具合が気になるという人はかなり多いのではないでしょうか。
そんな劣化具合などをしっかりと把握するには、建物診断が一番です。

経年劣化、配管劣化、耐震などさまざまな視野から建物を診断することで、長期修繕計画をより精度の高いものにすることができます。

事前に工事箇所が明確になっていると、修繕費用も正確に把握できるので、資金計画も立てやすくなります。

この記事では、建物の状態をしっかりと把握することのできる建物診断の内容を詳しく説明していきたいと思いますので、最後までチェックしてみてください。

【目次】
●建物診断の必要性と目的は？
●建物診断をおこなうメリット2つ
┗○1つ目：建物全体の劣化具合を把握できる
┗○2つ目：見た目ではわからない修繕箇所を把握することができる
●建物診断の診断別内容とは？
┗○経年劣化診断
┗○配管劣化診断
┗○耐震診断
┗○収益性(資産価値)診断
●建物診断をするタイミングは？
┗○築20年以降
┗○アフターサポートの期限切れである10年以内
┗○長期修繕計画を作成するとき
┗○収益性(資産価値)診断
┗○大規模修繕をする前
●建物診断の依頼の仕方
┗○メールか電話で問い合わせる
┗○現地調査
┗○診断結果の報告
●建物診断は重要かつメリット盛りだくさん

建物診断の必要性と目的は？

マンション・アパートがどれくらい劣化しているのかを確認するためにおこなわれる現地調査、それが建物診断です。
人間でいうところの健康診断です。

マンションの大規模修繕は、長期修繕計画をもとに12年周期でおこなわれることが一般的です。
しかし、長期修繕計画はあくまで計画なので、事前に建物診断をおこない、しっかりと建物の現状を把握する必要があるのです。

建物診断をおこなうことで長期修繕計画とのズレを把握することができます。
それにより、大規模修繕の実施時期の検討や予算の計画を整理することが可能になります。

さらには、大規模修繕を実施する施工会社を選ぶ際に、各社に見積もりを依頼することになる可能性があります。
そのときに正確な工事費用を知るためにも、建物診断にもとづいた設計書が役に立ちます。

建物診断をおこなうメリット2つ

建物診断をおこなうことで2つのメリットがあります。

1つ目：建物全体の劣化具合を把握できる

少し先述したことなのですが、建物診断をおこなうと建物全体の劣化具合を把握することができます。

さらに診断結果をもとに次回の大規模修繕の具体的な計画を立てるのに役立ちます。
診断結果によって優先して修繕すべき場所を認識することができるので、必要のない工事を避けることが可能になります。

それが結果的に費用の削減にもつながります。
そして、現在の物件の資産価値がどのくらいなのかも把握することができます。

2つ目：見た目ではわからない修繕箇所を把握することができる

外からパッと見た感じでは何も問題がないような箇所でも劣化が進んでいるということがあります。

そういった見た感じだけではわからない劣化箇所を把握することができるメリットがあります。
資産価値に影響を及ぼしかねない、隠れている劣化箇所を可視化してもらえるのでとても助かると思います。

建物診断をおこなう業者によって異なるのですが、診断項目は「経年劣化」「配管劣化」「耐震」「収益性」の4つがメインになります。

それぞれの内容をいっしょに見ていきましょう

建物診断の診断別内容とは？

経年劣化診断

経年劣化診断は、建物がどれくらい劣化しているか、目視や触診で確認します。
主に屋上防水や外壁、鉄部などが調査対象になります。

シーリング材の劣化具合を手で確認したり、外壁や床を叩いたときの音で浮きや剥離などの不具合を確認しながら調査をおこないます。

チェック項目として簡単にまとめたものが次になります。
□タイルが浮いたり、剥離していないか
□剥離している場合の接着剤の劣化具合
□コンクリートの劣化状況はどうか
□内部鉄部のサビや膨張の状況はどうか
□施工ミスによる瑕疵がないかどうか

配管劣化診断

目視では状況を確認することが難しい配管の劣化を確認するのが「配管劣化診断」です。
配管の調査方法は4つありまして「内視鏡調査」「超音波検査」「Ｘ線調査」「サンプリング調査」となっています。

各調査について簡単に紹介していきたいと思います
・内視鏡調査
ファイバースコープやビデオスコープを使用して観察します。肉眼では確認することのできない配管の中の汚れや劣化そして腐食などを確認する方法です。

・超音波検査
配管の外から中に超音波を当てて、対象物からの反響を映像化して確認します。

・Ｘ線調査
配管内部の腐食や付着した異物の状況を調査するため、工業用Ｘ線装置による透過撮影をおこないます。

・サンプリング調査
配管ごと縦に二分割して内面を洗浄してから、腐食状況を確認します。

このように目視で確認できない劣化具合を専門機器を使用して診断します。

耐震診断

地震大国である日本では、マンションの性能として耐震基準が重要な要素のひとつになります。

耐震基準は最新では2007年に変更されており、過去3回にわたり基準が変更されているのですが、変更されるごとに基準が厳しくなっています。
昔の基準で建てられた建物ほど耐震性能が低いということになります。

そのため現在の基準にあてはめて、どれくらい大きな地震に耐えられるか調査する必要があります。

収益性(資産価値)診断

建物診断では、調査の結果から収益性(資産価値)も調べてくれます。

自分の所有する物件が、近隣の他の建物と比べてどれくらいの価値があるのかを確認することができます。

もしも中古であっても新築時とそこまで変わらない資産価値を維持できているのであれば、購入希望者が増える可能性が上がります。

建物診断をするタイミングは？

建物診断をおこなうタイミングは、大きくわけて4つになります。

築20年以降

マンションは、大体築20年を目安に、配管などの普段目につかない内部の場所も劣化が進み修繕が必要になってきます。

アフターサポートの期限切れである10年以内

分譲マンションの場合、基本的に引き渡しの日から最低10年間は売主が瑕疵担保責任を負わなければいけません。

そのため保証がきく10年以内に「建設時の施工不備」がないか建物診断するのがおすすめです。
瑕疵が見つかった場合、売主に修繕費用を負担してもらえる可能性がありますので、管理組合側の金銭的な負担が減るかもしれません。

長期修繕計画を作成するとき

建物診断によって、マンションの劣化具合に適した修繕時期や工事箇所を整えた長期修繕計画の作成ができるようになります。

修繕費用の目安を知ることもできます。

大規模修繕をする前

先述しましたとおり、修繕工事をしてもらう業者を選ぶときに、候補の正確な見積もりを出してもらうために修繕箇所を記載した設計書が必要になります。

設計書を作成するためにも、事前に建物診断を実施して把握しておくことが大切です。

建物診断の依頼の仕方

建物診断の申し込み方は、業者によって異なります。
ここからは、代表的な申し込み手順を紹介していきます。

メールか電話で問い合わせる

各業者の公式サイトにある連絡先に電話かメールをして問い合わせてください。
相談内容のヒアリングから建物診断完了後の報告までの流れなどを教えてくれます。

現地調査

まず、設計図や現地の確認などがおこなわれ診断計画書や見積書が作成されます。

作成された内容に同意ならば、現地調査をおこないます。
設計資料の確認や修繕履歴、また劣化箇所を住民にヒアリングしたのち、触診や目視などで隈なく調査をしていきます。
場合によっては専門の診断機器を駆使して、さらに詳しく調査をおこないます。

診断結果の報告

現地調査の結果をもとに分析がおこなわれ、報告書をもとに診断結果を知らされ完了です。

建物診断は重要かつメリット盛りだくさん

ここまで建物診断についていろいろと説明させていただきました。
建物診断がいかに大切か理解していただけたかと思います。

正確な長期修繕計画の作成ができ、それにより無駄な箇所の工事の回避、修繕費用の削減などさまざまなメリットがあります。

ぜひ、それぞれの最適なタイミングで建物診断をおこない正確な建物の状況を知ってください。
そして、よりよい大規模修繕をおこないましょう。

このコラムがお役に立てば幸いです。
以上、建物修繕・メンテナンスのウィズライフ株式会社でした。