2021年07月30日

こんにちは。
大切な資産を守り、未来につなげる、建物修繕・メンテナンスのウィズライフがお届けします。

「アパートローンって借り換えをして何かメリットがあるの？」
「そもそも借り換えってどうやってするの？」
「住宅ローンの借り換えと何か違いや注意点はあるの？」

と最近よく借り換えについての疑問や質問を耳にする機会が多くあります。

まず、結果からお答えしますと…

借り換えは、支払う利息や支払総額を抑えることができるメリットがあります。
しかし、借り換えをしても支払総額がそこまで下がらずに、借り換えにかかる費用の方が嵩んでしまうパターンもあります。

そのため、借り換えをする場合は、事前にどれくらいの費用がかかるのかを調べてから実行する必要があります。

ということなのですが、実際のところアパートローンの借り換えで、利息や支払総額をどれくらい抑えることができるのでしょうか。

今回は、そんなアパートローン借り換えのメリットやデメリット、アパートローン借り換えの具体的な流れ、借り換えをしないほうがいいパターンなどについて詳しく説明していきたいと思います。

アパートローン借り換えに少しでも興味がある人は、ぜひ最後まで目を通してみてください。
賃貸経営を安定させるために参考になれば幸いです。

【目次】
●アパートローン借り換えのメリットとは
┗○支払利息の利率、支払総額を安く抑えることができる
┗○団体信用生命保険の保障範囲を広げられる可能性も
●アパートローン借り換えの際の注意点とは
┗○借り換えには費用がかかる
┗○借り換えをしないほうがいいケース
┗○借り換え可能な条件を満たしているかどうか
┗○ローンの返済状況を把握する
┗○物件の評価額とローンの残債を確認する
┗○家賃収入以外の収入があるのかどうか
┗○入居率がどれくらいなのか確認する
┗○家族(特に相続人)と事前に打ち合わせをしておく
●具体的なアパートローン借り換えの流れ
┗1. 借り換えるローンの条件を定める
┗2. 借り換え先の金融機関、アパートローンを選ぶ
┗3. 借り換えに必要な書類を準備する
┗4. 金融機関に問い合わせる
┗5. 借り換えをおこない既存のローンを完済する
┗6. 抵当権抹消手続きをする
●まとめ

アパートローン借り換えのメリットとは

アパートローンを今よりも低い金利のものに借り換えると、月々の支払額や返済総額を抑えることにつながります。

そこで、具体的に借り換えをしてメリットがある可能性が高い3つのケースを紹介します

➀ローンの返済期間が10年以上残っている
②ローン残債が5,000万円以上である
③借り換えの前後で金利差が1％以上になる

ただし、この3つの条件はあくまでも目安です。
そのため、アパートローンの借り換えをする前に、メリットとデメリットを現状に照らし合わせてじっくりと検討するようにしてください。

支払利息の利率、支払総額を安く抑えることができる

アパートローンは融資額が大きいため、利息が1％違うだけで、返済総額が数百万円も変わることがあります。

借り換えには費用がかかるのですが、その費用と借り換え後の返済総額を足した額が、借り換え前の返済総額よりも少ないのならば、借り換えるメリットはかなりあります。

団体信用生命保険の保障範囲を広げられる可能性も

アパートローン契約時に、団体信用生命保険に加入される人も少なくありません。

団体信用生命保険でカバーできる範囲が広がっており、がん、生活習慣病、病気やケガなどの保障まで受けられる場合があります。
オーナーの年齢や健康状態によるのですが、ローン借り換えをきっかけに、よりよい保障が受けられる団体信用生命保険を利用することができるかもしれません。

アパートローン借り換えの際の注意点とは

アパートローン借り換えには注意点があります。
借り換えをする前に、少しでも把握しておきましょう。

借り換えには費用がかかる

借り換え元の金融機関や契約内容によっては、違約金が発生する場合があります。
違約金は、契約内容によってそれぞれ異なりますが、数百万円になる場合もあります。

そして、借り換え先の金融機関にも、事務手数料などを支払わなければならないことがあります。

さらには、担保設定の手続きに印紙税、登録免許税、司法書士報酬などが必要になります。
そのため、借り換えにどれくらいの費用が必要になるのか、違約金や借り換え元と借り換え先のローン規定はどうなっているのか確認するようにしましょう。

借り換えをしないほうがいいケース

アパートローンの借り換えをしても、支払総額がそこまで下がらず、違約金や手数料の方が多額になってしまうのならば、借り換えはしないほうがいいでしょう。

今のアパートローンの利率そのものが低い場合や、返済期間の残りが短い場合は注意が必要です。

またオーナーの年齢や健康状態によっては、新規のローン契約が難しい場合もあります。
その場合は、繰上返済をして支払総額を抑えるという方法があります。

取引実績のある現在の金融機関との関係を大事にするようにしてください。
もしかしたら既存の契約内容の見直しや、利率を低くしてもらうように交渉ができる可能性もあります。

借り換え可能な条件を満たしているかどうか

アパートローンの借り換えをするということは、新しくローンを契約するということでもあります。

そのため、借り換え可能な条件を満たしているかチェックすることが大事です。

ローンの返済状況を把握する

過去にローンを滞納したことがあると、新規のローン審査に通らない可能性があります。
また、物件の現状なども審査対象になります。

アパートローン、住宅ローン、カーローン、クレジットカードなどで滞納をした履歴がある人は、その記録が個人信用情報として残っている間は、新規のローン契約が厳しくなります。

延滞で1～3年程度、債務整理などの場合は5～10年程度は借入が厳しいといわれています。

物件の評価額とローンの残債を確認する

金融機関がアパートローン融資の可否や融資金額を決定するときは、「その物件の担保としての評価額」に重点を置きます。

もしもオーナーがアパートローンの返済をできなくなったとしても、担保とする物件に融資額以上の価値があるのなら、銀行としても安心なのです。

銀行によって評価額の算出の仕方が異なるのですが、基本的にアパートの価値は土地と建物を別と考えて評価します。

家賃収入以外の収入があるのかどうか

新規ローンの審査には、アパートオーナーの属性も大きく影響します。

不動産以外に、サラリーマンや事業主として年収が多い、多額の金融資産を持っている法人などは、ローン審査に通りやすくなります。

入居率がどれくらいなのか確認する

入居率が低いアパートには、金融機関も警戒します。
基準としては、80％以上の入居率があれば安心できるといわれています。

もしも入居率が低い状態ならば、新たに入居者を迎えてから借り換え相談することをおすすめします。

家族(特に相続人)と事前に打ち合わせをしておく

オーナーにもしものことがあったとき、相続人がアパート経営を引き継ぐことになります。

トラブルを防ぐためにも、借入をしている金融機関、残債がどれくらいあるのか、借り換えの予定の有無を家族や相続人、さらには連帯保証人になってくれる人に話しておきましょう。

そこで、借り換えについての賛否や、今後の経営方針について打ち合わせしておくことをおすすめします。

具体的なアパートローン借り換えの流れ

ここからは、アパートローン借り換えの具体的な流れを説明します。

1. 借り換えるローンの条件を定める

「利息がどれくらいのアパートローンに借り換えると、どのくらい支払総額を抑えられるのか」
「借り換えにおいての違約金や手数料がどれくらい必要なのか」
の2点をしっかりと検討して、その上で明らかなメリットがある場合のみ、借り換えをするようにしましょう。

2. 借り換え先の金融機関、アパートローンを選ぶ

次にオーナーの要望に合うアパートローンを提供している金融機関を探しましょう。

メガバンクなどの大規模な金融機関のほうが、金利が低いアパートローンを提供しているのですが、審査が厳しいです。
特に取引のある地域密着型の信用金庫や地方銀行があるのなら、審査の面で有利な可能性があります。

どのくらいの利率で契約できるのかを注意しましょう。

3. 借り換えに必要な書類を準備する

金融機関によって必要な書類は異なるのですが、準備できる資料が多いほうがいいです。

必要な書類として、まず物件に関する資料は…

物件概要書、重要事項説明書など	物件の所在地、用途地域、道路情報、土地建物の概要等をまとめた書類。 物件概要書は誰しもが自由に作成でき、オーナー自身でも作成可能。アパートを第三者から購入した場合は、売主側の不動産会社から提供されていることがあります。   重要事項説明書も、アパートを第三者から購入した際に、売主側の不動産会社から提供されます。
レントロール	賃貸借契約の状況を一覧表にまとめたもの。アパートの管理会社が作成してくれることが多い。書式などに決まりはないため、アパート運営の収支を把握するために、オーナー自身も作成・確認しておくことをおすすめします。
物件の運営費用がわかる資料	固定資産税、管理費用、水道光熱費などの運営費用をまとめた資料。物件の管理会社が作成していることも多いですが、物件運営の収支を把握するためにもオーナー自身が作成・確認しておくことをおすすめします。
間取り図、賃貸募集図面など
地図
公図
登記事項証明書

他にも測量図、建物図面、建築計画概要書、道路台帳、ライフラインの状況が把握できる書類なども揃えておくとベストです。

次にオーナーのことがわかる書類をまとめます。

源泉徴収票、確定申告書	それぞれ3期分
借入返済予定表	アパートローン以外のすべての融資についての返済予定表をそろえてください。
金融資産一覧表
身分証明書
自身や家族の経歴書
法人の決算書(3期分)	法人としてアパート経営をしている場合
法人の登記事項証明書	法人としてアパート経営をしている場合

4. 金融機関に問い合わせる

上記の書類を揃えたら、要望に合った借り換えのアパートローンを提供している金融機関に問い合わせましょう。

金融機関の審査は、1行目がダメだとしても、2行目、3行目で合格する場合も大いにあります。
簡単にあきらめないことが一番重要といっても過言ではありません。

5. 借り換えをおこない既存のローンを完済する

借り換え予定の金融機関の審査を通過したのなら、既存の借入をしている金融機関でのアパートローンの一括返済の手続きをします。

違約金や手数料をふまえた返済金額が計算されて、試算表が送付されてくるので、確認をしたのち、一括返済の申請書を記入して提出してください。

新規ローンの契約に基づいて、銀行口座に資金が振り込まれたら、その資金で既存のアパートローンを一括返済します。

6. 抵当権抹消手続きをする

一括返済が完了したら、法務局でこれまで付き合いをしてきた金融機関の抵当権を抹消する手続きをします。

次に、新しく融資を受ける金融機関の抵当権を設定する手続きをします。
これらは、司法書士に依頼しておこなうことが多いです。

まとめ

冒頭で記したような疑問や悩みに対する解決策は見つかりましたでしょうか？

アパートローンの借り換えは、大きなメリットを生み出す場合がありますが、違約金や手数料で負担の方が大きくなってしまう場合もあります。

そこをしっかりと調べて把握して判断するようにしてください。
そして、メリットと注意点のバランスをよく見極めてから決断をすることをおすすめします。

このコラムがお役に立てば幸いです。
以上、建物修繕・メンテナンスのウィズライフ株式会社でした。