2021年08月06日

こんにちは。
大切な資産を守り、未来につなげる、建物修繕・メンテナンスのウィズライフがお届けします。

マンション経営にかかってくる税金の金額は、マンション経営による収入から経費を引いた「課税所得」によって決定されます。

つまり、経費として計上できる金額が大きいほど節税につながるということなのです。

この経費として計上できるお金について把握しておくことは、マンション経営にとって非常に大事なことです。

経費として計上できる費用もあれば、もちろんできない費用もあります。
それらの違いを説明するだけでなく、経費計上にあたっての注意点や、これからのマンション経営で少しでも得をするための節税のポイントなどをこの記事では紹介していきたいと思います。

【目次】
●経費として計上できる費用を知っておこう
┗○税金(固定資産税・都市計画税)
┗○修繕費用は1度の費用が20万円未満or修繕サイクルが3年以内
┗○減価償却費は一括計上よりも節約効果抜群
┗○管理費は管理委託費・管理代行手数料のどちらも計上できる
┗○損害保険料は申告する年度にかかる分のみ
┗○広告宣伝費も経費計上できる
●経費計上できない費用
┗○ガソリン代はマンション経営にかかった場合のみ計上可能
┗○通信費も事業用であるならば経費計上できる
┗○不動産売却時の譲渡損は経費計上不可能
●マンション経営における経費計上の注意点
┗○不自然な計上があると税務調査が入る
┗○仲介手数料・印紙税などの初年度のみの経費もある
┗○修繕費と資本的支出を混同しないようにする
●経費計上できる交際費
●マンション経営での節税ポイント
┗○相続税対策としてマンション経営を開始する
┗○課税所得が900～1000万円以上なら法人設立
●まとめ

経費として計上できる費用を知っておこう

マンション経営の経費計上において、経費として認められるものを計上しなかったからといって、税務署がわざわざ親切に教えてくれるなんてことはありません。

まさに無知は損。
マンション経営で少しでも損をしないためには、まず何が経費として計上できるのかを把握しておくことがとても重要になります。

マンション経営で経費計上可能な費用を一覧にしてみます。

1. 税金(固定資産税・都市計画税など)
2. 修繕費
3. 減価償却費
4. 管理費
5. 保険費
6. 広告宣伝費
7. 仲介手数料
8. ローン返済額のうちの支払利息分
9. ローン保証料
10. 旅費交通費
11. 新聞図書費
12. 接待交際費
13. 消耗品費
14. 青色事業専従者許与(青色申告のみ)

たくさんありますね。
これらの中で特にマンション経営に大きく関係してくる費用は、税金(固定資産税・都市計画税など)・修繕費・減価償却費・管理費・保険料・広告宣伝費です。

次にそれぞれについて詳しく説明していきます。

税金(固定資産税・都市計画税)

マンション経営で経費計上できる税金(租税公課)としては、土地や建物に毎年かかってくる固定資産税と都市計画税があります。

さらにマンション経営開業の初年度だけかかる税金、登録免許税、不動産所得税、印紙税も経費計上できます。

次に「場合によっては経費計上ができる税金」が、事業税と自動車税になります。
それぞれが経費計上できる条件を紹介します。

・事業税…経営するマンションが10室以上である、マンション経営が事業的規模に相当すると認められた場合。

・自動車税…経営が法人化されており、車にその屋号が入っているなど、その車がマンション経営専門のものであると認められた場合。

となっております。

修繕費用は1度の費用が20万円未満or修繕サイクルが3年以内

マンションの入居者が退去したあとの内装工事、エアコンや給湯器などの設備の交換、設備の維持や原状回復に必要な費用は「1回の修繕費で20万円未満か修繕サイクルが3年以内
」の場合は、まず問題なく経費として計上することができます。

では、反対に20万円以上の修繕費や修繕サイクルが3年を超える場合はどうなるのか？
それはケースによって修繕費として経費計上できるものと「資本的支出」に該当するものに分けられます。

減価償却費は一括計上よりも節約効果抜群

マンション経営での減価償却費は、とても大きなウエイトを占める費目です。

マンションの取得費用を取得年の経費として一括計上せず、耐用年数で分割した金額を毎年経費として計上します。

物件取得に関する実際の支出がない年であったとしても耐用年数内であれば経費計上できるため、一括計上よりも節約効果が高くなるというメリットが減価償却費にはあります。

管理費は管理委託費・管理代行手数料のどちらも計上できる

マンション経営における管理費は、管理委託費と賃貸管理代行手数料の2種類なのですが、どちらも経費として計上可能です。

管理委託費と賃貸管理代行手数料がそれぞれどのようなものかを説明します。
・管理委託費…エレベーター、給排水設備、電気設備など建物設備の保守管理、共有部の清掃、消防設備の法定点検、管理組合の運営サポートなど、建物全体の管理を委託するための費用

・賃貸管理代行手数料…家賃集金代行、入居者募集、入居者との賃貸借契約・更新契約、入居中のトラブル対応、エアコンや給湯器の設備交換など、入居者や部屋単位の管理を委託するための費用

損害保険料は申告する年度にかかる分のみ

マンション経営で経費計上できる保険料は、火災保険料、地震保険料、賃貸住宅費用補償保険料などの損害保険料です。

ただし、複数年分の保険料を一括前払いした場合であっても、経費計上できるのは申告する年度にかかる金額だけであり、一括前払いした分の保険料全額を経費計上することはできません。

広告宣伝費も経費計上できる

マンション経営をはじめるにあたって必要なのは入居者の募集です。
入居者募集のためには、広告を使用するのですが、そのための広告宣伝費は経費計上することが可能です。

経費計上できない費用

ここまでマンション経営において経費計上できるものをたくさん紹介してきましたが、もちろん何でも経費計上できるというわけではありません。

原則として、マンション経営の部分ではないプライベートの部分で発生した費用については、経費計上ができません。

例えば、「自宅の修繕費」「自宅の火災保険料・地震保険料」「生活のための食費や光熱費など」は経費として計上してはいけません。

また、ガソリン代や通信費などは、経費として計上できる部分とできない部分があります。
マンション購入の際に発生したローン借入金の元金部分や、マンション売却時に発生した譲渡損などについても、経費計上することができません。

次からもう少し詳しくそれぞれについて紹介していきたいと思います。

ガソリン代はマンション経営にかかった場合のみ計上可能

ガソリン代は、マンション経営専用のものであると認められた車の分のみ経費計上可能ですが、マイカーのガソリン代については経費計上が厳しい部分もあります。

マイカーを使用したとしても、不動産の下見や不動産会社に行く用事、所有物件の確認やマンション経営に関係する移動の場合は、発生したガソリン代を経費計上できるのですが、プライベートな買い物などの移動の際に発生したガソリン代は経費計上できません。

通信費も事業用であるならば経費計上できる

スマホやパソコンも、プライベート用と事業用と使い分けている場合は、事業用のスマホやパソコンにかかる通信費を経費として全額計上することができますが、使い分けていない場合、マンション経営のために使った割合分だけ経費計上することができます。

経費計上するのならば、なるべく多くの額をしたいという気持ちがあると思いますが、現実的には3割～4割程度までに押さえておくことが妥当といわれています。

不動産売却時の譲渡損は経費計上不可能

マンションを売却する際に、購入金額よりも売却金額の方が低く譲渡損が発生した場合、
その譲渡損を経費計上することは認められていません。

しかし、売却のときに発生した仲介手数料や測量費、立ち退き料などについては譲渡所得から差し引きすることができます。

マンション経営における経費計上の注意点

マンション経営の経費計上について注意すべき3つのポイントがあります。
それぞれについて詳しく説明していきますので、チェックしてください。

不自然な計上があると税務調査が入る

マンション経営においてさまざまな費用が経費計上できるので、何が経費計上できるのか把握したうえで最大限活用することは節税のためにとても有効なのです。

しかし、あまりに節税を意識しすぎて、経費として使える範囲を拡大解釈して経費計上をしてしまわないようにしてください。

プライベートで発生した費用も、もっともらしいこじつけをして経費として計上するということは絶対にやめてください。

マンション経営のためだけにしては、交通費や交際費の金額や頻度が高すぎるなどの不自然な計上だと税務署が感じた場合、税務調査が入る可能性も十分に考えられます。

それが悪意がない場合でも、不正は不正です。

そのため、経費計上については領収書をしっかりと保管しておくことはもちろん、現金出納帳にどんなことに費用を使ったのかを分かるようにメモをとることを習慣づけるようにしましょう。
さらに、自分に厳しい目と心を持ち、自分に都合のよい解釈をしないように心がけましょう。

どうしても経費として計上していいのかわからず不安な場合は、税理士に相談することをおすすめします。

仲介手数料・印紙税などの初年度のみの経費もある

マンション経営において、初年度はもっとも経費がかさむ年です。
さらに、初年度から家賃収入を十分に得るということはとても難しいことなので、苦しくなりがちです。

そのため、初年度のみの経費をしっかりと把握して、漏れがないように計上することは節税のためにもとても重要です。

マンション経営における初年度のみの経費を一覧にして紹介しますので、これらの費用の計上を忘れないように注意してください。

1. 仲介手数料
2. 印紙税
3. 不動産取得税
4. 登録免許税
5. 登記手続きを司法書士に依頼した際の司法書士報酬
6. 中古物件購入時の修繕・リフォーム費用
7. 建て替え時の立ち退き料
8. 建て替え維持の解体費

修繕費と資本的支出を混同しないようにする

マンションの経費として、修繕費と資本的支出は混同されやすいといわれています。

どちらもマンションに対して実施した作業にかかる費用を会計処理するための費目となります。

修繕費は「当初の状態から使用・経年劣化などによりマイナスになっているものをゼロの状態に戻すだけ」
資本的支出は「当初の状態からマイナスになっているものを、ゼロに戻すだけではなくプラスの価値を付加する」などの違いがあります。

経費計上できる交際費

ここでは、マンション経営において経費として認められる交際費について説明します。
経費として認められる交際費は…

1. 不動産会社・管理会社などとの打ち合わせにかかった飲食代
2. 税理士事務所に出向いた際の手土産代
3. 不動産会社・管理会社・税理士などへのお歳暮やお中元

などの3つがあります。
ここで注意すべきなのが、都合よく解釈して、不動産会社や税理士事務所に出向いた場合でも、その直前にひとりで食事をしたというケースを交際費として計上してはいけないということです。

あくまでマンション経営のために必要な取引先との会食などにかかった費用を交際費として計上できるので、当たり前ですがマンション経営と関係のないところでの友人との食事代を経費として計上することは認められません。

交際費については、特に税務署が目を光らせている傾向がある経費といわれていますので、間違えても友人との食事代を経費計上しないようにしましょう。

マンション経営での節税ポイント

マンション経営でとことん節税をしたいと考えているのであれば、覚えておくべき3つのポイントがあります。

青色申告で節税することで最大65万円の控除を受けられる

確定申告は白色申告と青色申告の2種類があります。
青色申告のほうがはるかに節税できるので、青色申告をすることをおすすめします。

マンション経営における青色申告の主なメリットは…
1. 利益から一定額(マンション投資の規模によって、10万円または65万円のいずれか)を差し引く「青色申告特別控除」を受けることができる
2. 青色事業専従者給与として、家族に支払う給与を経費計上できる
3. 損失があった場合、その赤字分を3年間繰り越すことができ、翌年以降に発生する黒字を圧縮して節税につなげることができる

青色申告をするためには、「青色申告承認申請書」を税務署に提出して承認を受けることが必要です。

青色申告承認申請書の提出期限は、青色申告する年の3月15日までになります。
1月16日以後にマンション経営を開始した場合は、マンション購入時から2ヵ月以内に提出すれば大丈夫です。

マンションの購入日が3月1日だった場合、青色申告承認申請書の提出期限は2ヵ月後の4月30日までとなります。

相続税対策としてマンション経営を開始する

これからマンション経営を始める予定で、さらに相続が発生する状況になる場合は「現金を不動産に変える」という形で相続税を大幅に節税することができます。

なぜなら、相続税を算出するための基準となる評価額が、現金は100％、土地は購入価格の80％程度、建物は購入価格の60～70％程度と大きく異なってくるからです。

また「賃貸マンションそのものを相続する」場合も、200㎡までの土地評価額が半額に減額される「小規模住宅用地の減額の特例」が適用されるケースならば、さらに相続税を節税することができます。

課税所得が900～1000万円以上なら法人設立

マンション経営がうまくいきはじめ、年収から必要経費などを差し引いた「課税所得」が900～1000万円以上になった場合は、節税のために法人を設立することをおすすめします。

なぜなら、課税所得が900～1000万円以上の状態になるあたりから、法人にかかる法人税と個人にかかる所得税・住民税の税率の差が逆転するため、法人化したほうが節税になるメリットがあるからです。

ただし、マンション経営の他にサラリーマンなどとして給与所得もある「兼業大家」の場合は、法人化の目安が変わり税込み年収で1400～1500万円程度となります。

他にも法人化のメリットが…

1. 家族を役員にして、その役員報酬を必要経費として計上することができる
2. 赤字分の繰り越しを9年間までおこなうことができる
3. 前期が黒字で今期が赤字だった場合、前期に納付した法人税の還付請求ができる

などといったものがあります。

まとめ

マンション経営において、経費計上できる費目はたくさんあります。
節税のためにも経費計上できるものを漏れなく計上することは大切なのですが、マンション経営に関係しない費用を経費計上することは絶対にやめましょう。

事業費なのかプライベートでの費用なのか判断することが難しいものは、税理士に相談して判断をあおぐことをおすすめします。

その他に、さらなる節税を行いたい人は、青色申告や法人化も検討してみてはいかがでしょうか。

このコラムがお役に立てば幸いです。
以上、建物修繕・メンテナンスのウィズライフ株式会社でした。