一般媒介か?専任媒介か?入居者募集はどっちがいいのか?

2021年09月10日

こんにちは。
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賃貸アパート経営にとっての一番の悩みとは、なんでしょうか?と尋ねるとほとんどのオーナーが空室対策と答えると思います。

「所有している物件に優先的に入居者を決めてほしい」と不動産会社にお願いするオーナーがいるくらい重要な課題のひとつです。

それでも、長いあいだ空室が続くことがあるため、空室対策はなかなか難しい課題です。

入居者募集の契約を仲介会社とする際には、「一般媒介」と「専任媒介」の2種類に分かれます。

今回は、客付けをおこなう不動産会社にとって、媒介契約による有利・不利があるのか?空室を少しでも早く埋めたいと考えているオーナーにとって、どのような媒介契約を結ぶと効果的なのかなどについて説明していきたいと思います。

少しでも参考になることが見つかると思いますので、空室にお悩みのオーナーは一度最後まで読んでみてください。

一般的な媒介契約とは

一般的に入居者募集をおこなうときは、オーナーと客付け会社との媒介契約は、物件の管理形態によって決められます。

自主管理をしているケースは、所有している物件の図面を持って、直接不動産会社に募集を依頼する形になります。
その中で、複数会社に依頼をする場合を「一般媒介」
1社にすべてを任せる場合を「専任媒介」といいます。

物件の管理を管理会社に任せている場合は、入居者募集も管理会社に任せるので、専任媒介という契約が一般的です。

最近は、管理委託契約に、媒介契約に関することがあらかじめ記載されていることがあります。
あらかじめ記載されていると、別途で媒介契約書を交わすということがなくなります。

そのため、知らないうちに専任媒介契約が結ばれているなんてこともあります。
管理委託契約を結ぶときは、何も知らずに専任媒介契約を結ばれないように、注意して内容をしっかりと確認するようにしてくださいね。

優先順位が媒介契約で決まることがある

不動産会社は客付けのとき、どの物件にも平等に入居者を斡旋しているかというと、残念ながらそんなことはありません。

ビジネスなので、自社により多くの利益をもたらす媒介契約を結んだ物件から、空室を埋めたいと思うのが普通です。

そこで考えられる優先順位を紹介します。

➀自社物件
②専任媒介物件
③一般媒介物件

当然ながら圧倒的一番は、自社物件になります。
なぜなら、家賃収入が発生するからです。
家賃収入が発生することで、収益が高くなるため当たり前のように優先順位も高くなるというわけです。

そして、次にくるのが専任媒介契約です。

ほとんどの場合、専任媒介物件は管理契約をしているため、入居者が決定すると管理料が発生します。
他にも報酬として、広告料がオーナーから、仲介手数料が入居者から支払われます。

最後が、一般媒介物件です。
一般媒介物件は、入居者からの仲介手数料だけが発生するため、残念ですが優先順位は下がってしまいます。

一刻も早く入居者を決めたいのなら一般媒介

これまでの説明を見ていると、優先順位などから、空室を埋めたいオーナーにとって、最も不利なのが一般媒介、有利なのが専任媒介と思うかもしれませんが、一概にそうとも限りません。

実は、一般媒介契約には、オーナーと不動産会社が直接結ぶ一般媒介と、オーナーが専任媒介契約を結んだ不動産会社と別の不動産会社が結ぶ一般媒介があるのです。

直接オーナーと結ぶ一般媒介は、成約を決めるとオーナーから広告料、入居者から仲介手数料をもらうことができるため、専任媒介契約を結んでいるのとある意味同じなのです。

専任媒介は、1社としか契約できないですが、一般媒介の場合は、何社とも契約が可能なので、複数の客付け会社と一般媒介で契約をすると幅広く入居者を募集することができるということです。

賃貸専門の客付け会社に最適なのは一般媒介

一般媒介契約を結ぶ際に効果的なのは、知名度の高い賃貸物件専門の不動産会社になります。

賃貸専門の不動産会社も、専任媒介の物件から優先的に斡旋するのは基本的に同じです。
しかし、知名度が高いことから成約数が多く、毎月大きなノルマを課せられているので、少しでも条件が当てはまる物件から決めていく傾向があります。

そのため、媒介契約の種類での優先順位がつけにくいのです。

知名度が高い複数の不動産会社と一般媒介を結び、入居者獲得を競ってもらうことのほうが、専任媒介契約で1社から優遇を受けるよりも、入居者が見つける可能性が高くなります。

状況に合わせて臨機応変に検討を

さまざまな設備を充実させ、リノベーションをして物件の魅力を上げることにコストをかけるのも空室対策として大事なことです。

しかし、意外と媒介契約を見直すだけで空室が埋まっていったなんてケースも多く見受けられます。

そのため、所有している物件が今どういった状態なのかをしっかりと把握して、どんな契約形態がいいのかをじっくりと検討してみることをおすすめします。

状況に合わせて臨機応変に検討していきましょう。

このコラムがお役に立てば幸いです。
以上、建物修繕・メンテナンスのウィズライフ株式会社でした。

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