2021年09月17日

こんにちは。
大切な資産を守り、未来につなげる、建物修繕・メンテナンスのウィズライフがお届けします。

突然ですが「相続税対策のために親がアパートを経営していた」という人も、多いのではないでしょうか。

アパート経営による相続税対策は、メディアにもよく取り上げられる事項であり、相続人のためにも始める人も少なくないと聞きます。

しかし、相続人が投資の経験や知識がない場合「相続したあと、どうすればいいのかわからない」「兄弟がいるけど、どうやって分割するのかわからない」などわからないことのオンパレードで不安は募るばかりです。

ということでこの記事では、アパート経営を相続してからの流れや対処法、注意点などを紹介してきますので、これからアパート経営を引き継ぐ予定がある人などは、ぜひ最後までチェックして参考にしてください。

それでは、いきましょう。

【目次】
●親が経営していたアパートを引き継いだ場合どうすればいいの？
┗①住宅ローンの残債があるか確認する
┗②遺産分割協議により誰が所有者になるか決める
┗③被相続人から相続人に名義変更する(相続登記)
┗④賃借人に連絡する
┗⑤アパート経営を続けるかどうか検討する
●アパート経営における6つのリスク
●古い物件を相続したほうがリスクは高い
┗○不動産売却の成功は不動産業者の腕次第
●親のアパート経営を引き継ぐときの注意点
┗①銀行に申し出ないと借金が法定相続分通りに分割される
┗②兄弟で共有名義にしない
┗③保証人は負債を放棄できない
●家賃収入が発生するアパートを相続したら準確定申告を忘れずに
●原則副業禁止の公務員はアパート経営を遺産相続できるのか？
●まとめ

親が経営していたアパートを引き継いだ場合どうすればいいの？

親がアパートを経営していて、それを相続したけど、どうすればいいのかわからないと困っている人も多いと思います。

ここからは、相続発生によりアパート経営を引き継いでからの流れを紹介します。

1. 住宅ローンの残債があるか確認する
2. 遺産分割協議により誰が所有者になるか決める
3. 被相続人から相続人に名義変更する(相続登記)
4. 賃借人に連絡する
5. アパート経営を続けるかどうか検討する

それぞれについて詳しく説明していきますので、参考にしてください。

➀住宅ローンの残債があるか確認する

相続したアパートのローンが残っていないか確認しましょう。

自宅を購入する際に団体信用生命保険に加入する人は多いですが、投資用不動産のローンを借りる際は、加入しない人も少なくありません。

ローンの残債によって遺産分割協議の方向性も変わってくる可能性があるため、まずは残債があるかどうかを確認しておきましょう。

②遺産分割協議により誰が所有者になるか決める

次に遺産分割協議をおこない、相続人の中で誰がアパートを相続するのかを決めます。

遺産分割協議を開く際におさえておくポイントとして、遺言書の有無や他の遺産についても明確にしておき、話し合いがスムーズに進むようにしておきましょう。

不動産はきれいに分割することが難しいこともあり、遺産の中でも揉めやすくトラブルに発展しやすいといわれています。

自分がいらない、欲しいという理由で、一方的に意見を通すようなことはやめておいたほうが賢明です。
言い争いに発展してしまうおそれがあります。

相続発生後の賃料は法定相続分通りにわける
相続発生から遺産分割協議が整うまで時間がかかるので、相続発生後の賃料は誰のものになるのかという問題が発生します。

被相続人が亡くなった時点での財産が遺産として扱われるため、相続発生後の賃料は遺産として扱わないのが原則となっています。

つまり、遺産分割協議によってアパートを相続する人が決まったとしても、相続発生後の賃料は法定相続分に従って分割しなければならないということになります。

③被相続人から相続人に名義変更する(相続登記)

遺産分割協議でアパートを相続する人が決定したら、相続登記をおこないます。
相続登記とは、アパートの名義を被相続人から相続人へと変更することをいいます。

これは義務ではないのですが、早めにおこなうことをおすすめします。

なぜなら、もしも名義を変更する前に新たな相続が発生した場合に、権利関係がややこしくなり、トラブルに発展するおそれがあるからです。

権利関係が複雑になったことで問題が解決しない不動産は多くあります。
そうならないためにもアパートを相続する人が決定したら、すぐに名義変更をしておきましょう。

④賃借人に連絡する

相続人の変更により新たな経営者が決まったら、そのことを賃借人に伝えましょう。

おすすめは相続が発生した時点で連絡しておき、そのあとアパートを相続する人が決まってから改めて連絡をする方法です。

被相続人の預金口座が凍結されてしまうと、賃借人が家賃を振り込めない事態になってしまうため、新しい振込先を伝えることも忘れないようにしてくださいね。

大家が変わったのに、賃借人が把握していないのは問題ですので、伝えることを忘れないよう注意してください。

⑤アパート経営を続けるかどうか検討する

アパートを相続したからといって、必ず経営を続けなければならないわけではありません。

利益を生み出す条件が揃っている優良なアパートならば経営を続けるメリットがあると思いますが、とりあえず相続したからという軽い気持ちで続けるとさまざまなリスクがあります。

そのリスクを背負いながら続ける価値があるかどうかをしっかりと考えてから決めることをおすすめします。

アパート経営における6つのリスク

1. 空室になると家賃収入がなくなる
2. 家賃を滞納する借家人がいると家賃収入が減る
3. 地震や火災などで大きな被害が発生するおそれがある
4. ローンの返済を滞らせると競売にかけられてしまう
5. 住民同士のトラブルを対処しなければならない
6. 設備不良や老朽化を修繕しなければならない

リスクに対応できるのであれば、アパート経営を続けても大丈夫だと思います。
大丈夫だと思ってもアパート経営は簡単ではありませんので、事前に知識をしっかりと身につけてリスクに対応できるよう準備しておきましょう。

古い物件を相続したほうがリスクは高い

アパート経営をおこなう自信がないのならば、売却してしまうほうが賢明かもしれません。

代々経営してきたものを相続したとたんに売ってしまうことに罪悪感や抵抗を感じる人もいるかもしれませんが、先述したとおりアパート経営にリスクはつきものです。

下手に続けることで借金を作ってしまうことも十分に考えられます。

儲かるという絶対的な自信がないのならば、損害が発生する前に売ってしまったほうがいいかもしれません。

ただし、注意してほしいのが売却にもリスクがあるということです。

簡単なところで、相場よりも安く売ってしまったり、買主とトラブルに巻き込まれてしまったりするケースもあります。

不動産売却におけるリスクをなくすには、優秀な不動産業者を選ぶことが重要です。

不動産売却の成功は不動産業者の腕次第

不動産売却は、どうしてもプロの腕を借りないと仕方がないことです
そのため、不動産業者の腕によって売却成功が左右されるといっても過言ではありません。

「そんなこと言われても優秀な不動産業者を見分けることなんてできない」と思う人がほとんどだと思います。

そんなときにおすすめなのが、不動産一括査定サイトです。
これを利用することで、業者選び失敗のリスクを抑えることが可能です。

不動産一括査定サイトは、ネットで物件情報を入力するだけで複数社にまとめて一気に査定を依頼できる便利なツールです。
効率的であるため人気が出てきています。

なぜ一括査定サイトが業者選び失敗のリスクを抑えられるのかというと…

・悪質な業者が排除されているから
・複数社を比べることができるから
・不動産売買取引に慣れている業者を紹介してもらえるから

です。

親のアパート経営を引き継ぐときの注意点

相続発生によりアパート経営を引き継ぐ際に、注意すべきポイントが3つあります。
それは…

1. 手続きをしないと借金が法定相続分通りに分割されてしまう
2. 兄弟で共有名義にしない
3. 保証人は負債を放棄できない

この3つの注意点についてそれぞれ説明していきます。

➀銀行に申し出ないと借金が法定相続分通りに分割される

民法では、債権者を保護するために、被相続人の借金は法定相続分通りに相続することになっています。

遺産分割協議でアパートを相続する人を決めても、銀行に申し出ないと、法定相続分通りに借金が分割されてしまうのです。

アパートを引き継ぐ以外の相続人からすると、遺産分割協議でアパートの権利について取り決めたにもかかわらず、ローン返済を請求されたら、たまったものではありません。

相続登記をしても銀行名義とは連動していないため、アパートの権利者を決めたら、銀行に申し出て法定相続分通りに分割されないようにしてください。

②兄弟で共有名義にしない

相続したアパートの名義を兄弟で共有する人もいますが、これは賢明な判断とはいえません。

なぜなら、後々にトラブルの元になってしまうからです。
兄弟で共有名義にしないほうがよい具体的な理由が5つありますので、紹介します。

1. 将来、新たな相続が発生した場合に権利が複雑化してしまう
2. トラブルが起こった場合、いちいち名義人全員で対応しなければならない
3. 建物が劣化や老朽化した場合、修繕内容や費用負担についての意見がまとまりにくい
4. 共有名義を途中で解消したいと思っても、贈与税が発生してしまう
5. 名義人ひとりの独断では売却できない

このような理由から相続人は、単独名義がおすすめです。

③保証人は負債を放棄できない

被相続人がアパート経営のためにした借金の保証人になっている場合、相続発生後も返済義務は残ります。

これは相続放棄をして相続しなくても同じです。

家賃収入が発生するアパートを相続したら準確定申告を忘れずに

家賃収入のあるアパートなどの賃貸物件を引き継いだら、準確定申告をしなければなりません。

準確定申告とは、1月1日から相続発生までに被相続人が得ていた所得にたいして、被相続人の代わりに相続人が確定申告をすることです。

準確定申告は、相続発生から4ヶ月以内におこなわなければなりません。
そのため、相続が発生したらすぐに被相続人の不動産所得を調べて準備をすすめましょう。

また被相続人が青色申告をしていたとしても、あらためて承認申請をしなければ適用されないため、控除を受けたいのなら忘れずに申請しましょう。

原則副業禁止の公務員はアパート経営を遺産相続できるのか？

公務員は、原則副業禁止ですが、法改正によりアパート経営は許可されています。

ただし、人事院によって制限が設定されていますので、注意してください。
制限の内容は…

独立家屋以外の建物の賃貸については、貸与することができる独立的に区画された一の部分の数が10室以上であること。

どういうことか簡単に説明すると、つまり公務員は部屋数が10室未満のアパートは引き継ぎ可能であるが、10室以上だと引き継げないということです。

まとめ

相続により急にアパートなどを引き継ぐことになっても焦ったり戸惑ったりせずに、上記で紹介したことを確認して順番に対処していきましょう。

アパート経営は、簡単なものではありません。
そのため、しっかりと考えて自信が無いのであれば、無理せずに売却も検討してみましょう。
どうすればいいのかわからないという場合は、不動産業者に相談してみることをおすすめします。

このコラムがお役に立てば幸いです。
以上、建物修繕・メンテナンスのウィズライフ株式会社でした。