2021年11月12日

こんにちは。
大切な資産を守り、未来につなげる、建物修繕・メンテナンスのウィズライフがお届けします。

賃貸経営をされているオーナー様の中で、水漏れトラブルに悩まされたことがある方も多いのではないでしょうか。

まだ、水漏れトラブルを経験されていないオーナー様もいらっしゃると思いますので、所有する賃貸物件で水漏れトラブルが発生する前に、この記事でそんなときにどうすればいいのかを学んでおきませんか？

どのように対応することがベストなのか？入居者への賠償請求ができるのか？補償を受けるためにはどのような保険に入っておくべきなのか？などオーナー様のためになる情報を紹介していきたいと思います。

参考になることが見つかると思いますので、ぜひ最後までチェックしてみてください。

【目次】
●水漏れトラブルの発生頻度は高い
●経年劣化か入居者の過失が原因のほとんど。賠償や修理費用の負担は？
　┗○水漏れトラブルは発生原因によって費用負担者が異なる
　┗○オーナー様には原因の調査義務がある
　┗○負担がオーナー様であった場合に備えて
　┗○水漏れトラブルの対応の流れを把握しよう
●日常の点検が水漏れトラブル防止につながる
　┗○排水管・給水管・給湯管
　┗○エアコン
　┗○排水口
　┗○設備交換
●まとめ

水漏れトラブルの発生頻度は高い

賃貸経営をされていると、さまざまなトラブルに遭遇すると思います。
設備の故障や水漏れ、近隣住民の騒音、家賃滞納、退去時の原状回復など、多岐にわたります。

その中でも今回紹介する水漏れトラブルは、設備の老朽化が原因であることもありますが、入居者が水を出しっぱなしにするなどの過失が原因になることもあります。

どちらにしても、水漏れトラブルは程度に関係なく、そのまま放置してしまうとカビや結露発生の原因になりますし、建物の腐食にもつながるおそれがあります。

さらに水漏れの箇所や程度によっては、入居者の生活にも支障がでてしまう可能性があり、最悪の場合は退去につながるおそれもあります。

水漏れトラブル以外でも迅速な対応をするべきなのですが、水漏れトラブルは賃貸経営におけるさまざまなトラブルの中でも緊急性の高いトラブルだといえます。

経年劣化か入居者の過失が原因のほとんど。賠償や修理費用の負担は？

少し先述したように、水漏れトラブルの原因のほとんどが、経年劣化か入居者の過失によるものです。
この原因によって、水漏れトラブルの修繕費用などの負担者が違ってきます。
そのため、水漏れトラブルが発生したのなら、発生の原因がどこにあるのかを確認しなければなりません。

水漏れトラブルは発生原因によって費用負担者が異なる

水漏れトラブルは、発生原因によって、修繕費用の負担者が変わります。
そのため、水漏れトラブル発生の連絡を受けたときは、早急に管理会社などに水漏れトラブルの修繕および原因調査を依頼することが第一です。

▪経年劣化などによる設備の老朽化が原因の場合
賃貸物件や設備の老朽化が原因である場合の修繕費用は、オーナー様の負担になります。
また、水漏れトラブルによって、入居者の生活備品などに被害が出てしまった場合もオーナー様が補償する必要があります。

▪入居者の過失が原因の場合
入居者の過失が原因の場合の修繕費用は、入居者の負担となります。

このようなケースでさらにトラブルにならないように、入居者には事前に個人賠償責任保険に加入してもらうことをおすすめします。

入居者の過失が原因で発生した水漏れトラブルであったとしても、連絡を受けた後にオーナー様が放置した結果、その間に入居者の生活備品や賃貸物件の壁などに被害が拡大した場合、その分はオーナー様負担になる可能性があるので、迅速な対応をおすすめします。

あと、水漏れトラブルの被害を受ける入居者と過失のある入居者が絶対に一致するとは限りません。
たとえば、上の階の入居者の過失により、下の階の入居者が被害を受けるケースもよくあります。

そのため、水漏れトラブルの連絡を受けた際、原因調査のために連絡を受けた方以外の居室に入らなければならないケースもあるため、原因調査目的で立ち入らせてもらうことを必ず説明するようにしましょう。

オーナー様には原因の調査義務がある

賃貸物件や設備の老朽化か入居者の過失、いずれかが原因で水漏れが発生した場合、オーナー様には水漏れトラブルの原因を調査する義務があるのです。

入居者の安全、大切な賃貸物件などを守るためにも迅速に管理会社に調査を依頼して、トラブル解消に努めましょう。

また、管理会社に委託しているからといって管理会社に丸投げするのは、あまりよくありません。
調査結果や現場写真をオーナー様が自ら確認する姿勢も入居者の安心につながるため、大切です。

負担がオーナー様であった場合に備えて

水漏れトラブルは、突然発生することが多いです。
そのため、日頃からこまめな対応をしているオーナー様でも対応することが難しいこともあります。

24時間いつでも対応することは、管理をオーナー様が自らおこなっている場合、どうしても無理なケースもあるので、緊急時にもすぐに対応できる管理会社に管理委託することもひとつの方法です。

また、万が一、修繕費用をオーナー様が負担しなければならない場合に備えて、加入している火災保険に水漏れトラブルの損害賠償責任をカバーする内容が含まれているか確認しておきましょう。

水漏れトラブルの対応の流れを把握しよう

水漏れトラブルが発生した場合の対応の流れを把握しておきしょう。

1. 入居者からの連絡が入る
水漏れが発生した場合、入居者から連絡がきます。
管理会社に管理委託をしている場合は、管理会社から連絡がきます。

2. 状況確認と応急処置
水漏れの状況を確認・把握してから、できる限りの応急処置をおこないましょう。
素人が修理をすることで事態をさらに悪化させてしまうこともあるため、下手に修理をしようとせずに、状況確認の写真を撮り、あとは業者に任せるようにしましょう。

3. 水道業者へ連絡
オーナー様が自ら管理している場合は、お世話になっている水道業者へ依頼しましょう。
管理委託をおこなっているのなら、管理会社指定の水道業者に依頼をしてもらいましょう。

業者が到着したら、修繕と水漏れの原因を特定してもらうようにしてください。
この際、安全のために電気工事業者にも連絡しておくことをおすすめします。

4. 保険会社へ連絡
水漏れの原因が特定でき、修繕費用の負担がオーナー様だった場合は、加入している保険会社に連絡してください。
反対に、修繕費用の負担が入居者の場合は、個人賠償責任保険に加入しているのなら保険会社に連絡してもらいましょう。

個人賠償責任保険に加入していないのなら、入居者の自費負担になるため、支払いの時期や方法などを話し合いで決めていくことになります。

日常の点検が水漏れトラブル防止につながる

ここからは、水漏れトラブルを防止するために、気をつけるべきポイントを場所別に紹介していきます。

排水管・給水管・給湯管

キッチンや洗面台の流しの下の棚をあけたところにあることが一般的です。
接合部分のパッキンは、10～15年ほどで劣化するといわれています。

普段、目につきにくいポイントなので、修繕計画に盛り込み計画的に点検交換をするようにしましょう。

エアコン

エアコンが水漏れトラブルの原因になることがあります。
そのほとんどがドレンホースの詰まりによるものです。

ドレンホースとは、エアコンから排出される水を屋外に流すために設置されているホースのことです。
ドレンホースの中にゴミや虫が詰まることで、水漏れを発生させる場合があります。

そのため、エアコンを設置している賃貸物件は、定期的にドレンホースの排水口の確認と掃除をするように心がけてください。

排水口

排水口が落ち葉などで詰まると、排水が追い付かず室内や下の階に雨水が流れ込んでしまうおそれがあります。

定期的な掃除をすることで対処しましょう。

設備交換

入居者がお風呂のお湯を出しっぱなしにしてしまったことで水漏れトラブルが発生したのなら、今後は自動でお湯張りをしてくれる設備に交換することで防ぐことができます。

入居者の過失で発生しない設備に交換することも対策のひとつです。

まとめ

水漏れトラブルについてさまざまな方向から詳しく説明させていただきました。
とにかく迅速な対応と原因の調査が大切になってきます。

あと、水漏れトラブルが発生しないように、日頃からのこまめな点検も重要です。
万が一のときに備えて加入しておく保険、オーナー様が自ら管理するのなら水道業者の連絡先や火災保険の加入内容など正確に把握しておきましょう。

管理会社に管理委託をする場合も、現場の確認などは欠かさずおこなうことをおすすめします。

このコラムがお役に立てば幸いです。
以上、建物修繕・メンテナンスのウィズライフ株式会社でした。