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所有物件が事故物件になってしまったときの対処方法や客付けを知っておこう!

2021年12月17日

こんにちは。
大切な資産を守り、未来につなげる、建物修繕・メンテナンスのウィズライフがお届けします。

こういうことはあまり聞きたくない方も多いかもしれませんが、自分の所有している物件が事故物件になってしまう可能性は決してゼロではありません。

賃貸経営をしているすべての人に遭遇する可能性があります。
では、そうなってしまったときにどうすればいいのか?

予期せぬ出来事にうろたえてしまう可能性も十分に考えられます。
そうならないために、この記事では所有物件が事故物件になってしまったときに、とるべき行動や対策を解説していきたいと思います。

事故物件になってしまう前にできる保険などの対策もあるため、参考になると思います。
ぜひ最後まで読んでみてくださいね。

それでは、いっしょに見ていきましょう。

すべての賃貸物件に事故物件になる可能性がある

自分が所有している物件で入居者が自殺や殺人事件に巻き込まれることが起こるなんて微塵も思っていない方がほとんどだと思います。

たしかに、そう頻繁に起こることではありません。
しかし、事故物件になってしまう可能性は決してゼロではありません。

厚労省のデータによりますと、平成30年の自殺者は2万840人であり、その中で自殺した場所が自宅というケースが59.2%とかなり高い結果になっています。

事故物件になるケースとしては、自殺だけはなく殺人事件の場合もあります。
ちなみに令和2年の殺人事件の数は警察庁のデータによると929件となっています。

事故物件とは

事故物件とは具体的にどのような物件のことをさすのでしょうか?
まず、事故物件には明確な定義があるわけではないのです。
しかし、基本的には入居者がお亡くなりになった物件と考えるとよいと思います。

大きく分けると「殺人」「自殺」「自然死」になります。
この中で自然死の場合も事故物件と考えるべきなのかという難しい問題があります。

ゆえに、事故物件かどうかは、住む人が「人が亡くなっていることを知っていたら住まなかった」という場合に、損害賠償をできる心理的瑕疵に当てはまるかどうかで判断されると思っておいてよいでしょう。

自然死の場合は、お亡くなりになってから半年以上が経過しているのなら告知義務はないとする判例もあります。

所有物件が事故物件になったときの対処法

ここからは、もしも所有物件が事故物件になってしまったときの対処法やその手順などを紹介していきます。

① 警察と保証人や相続人に連絡する
事故の発生を知ってからすべきことは、まず警察と補償人、そして相続人に連絡をしましょう。

もしも入居者が亡くなったとしても、賃貸借契約は継続され、権利が相続人に移ります。
また、入居中に部屋に勝手に入ると後々トラブルに発展するおそれがあるため、まずは警察と保証人に連絡することが必須と覚えておいてくださいね。

② 賃貸契約の解約手続きをする
警察や保証人、相続人に連絡して部屋に残されていた物の処理などが済んだら、相続人に対して賃貸契約の解約手続きをおこないます。

敷金が残っているのなら、相続人に対して返還しなければなりません。

③ 損害賠償について遺族と話し合う
入居者の死亡が原因で新たな入居者が決まらなかったり、家賃を減額しなければならなかったり、賃貸経営にマイナスな影響が合った場合、相続人に対して損害賠償を請求できる可能性があります。

このような場合は、入居者の過失など弁護士に相談するようにしましょう。

④ 室内清掃をする
新しい入居者募集のため、室内清掃をおこないます。
汚れやニオイがひどい場合は、特殊清掃業者に依頼することをおすすめします。

また、事故物件になってしまったことで物件価値が下がってしまうことは珍しくないです。
その場合、空室対策を目的として付加価値のあるリフォームをすることもひとつの手段です。

供養(お祓い)をおこなう場合もある

事故物件の原因が自殺や殺人といった場合は、新たに入居者を募集する前に供養をおこなうことを検討してみるとよいでしょう。

ちなみに、お祓いをおこなう場合に故人と関係のある宗教でなくてもかまいません。
法要時の様子を写真に撮るなどして、お祓いしたことを証明することもあります。

⑤ 客付けをはじめる
上記のことが完了したら客付けの開始です。
新たな入居者候補には、自殺や殺人事件により事故物件になったことを告知しなければなりません。

入居者がなかなか決まらないからといって、告知せずに入居させた場合、損害賠償請求をされることもあるので、注意してください。

また、事故物件となってしまった場合、他の部屋の入居者の方にも事情を説明しましょう。
同じ建物内で亡くなった方がいることを気にする方もいます。

そこで賃料の値下げを交渉してくる方が中にはいらっしゃるかもしれませんが、それに応える必要は基本的にはありません。

孤独死保険で対策しよう

事故物件になってしまうと新たな入居者が決まりにくくなるだけなく、その後のケアなどに多額の費用がかかってしまいます。

そんなときのために、孤独死保険を検討してみることをおすすめします。

孤独死保険は、所有物件で発生した入居者の死亡事故で生まれた「遺品整理費用」や「原状回復費用」や事故後の「家賃損失」について補償を受けられる保険になります。

補償内容や補償額は、利用する商品によってことなるのですが、基本的には原状回復費用で100~200万円程度、家賃損失費用で100~200万円程度とされていることがほとんどです。

また、家賃損失に関しては家賃補償保険に加入することで保証を受けることができます。
家賃補償保険は、賃貸経営者向けの保険で、孤独死だけでなく入居者の死亡、火災、落雷などの災害などで家賃損失が発生した場合も補償を受けることができます。

災害などで家賃を受け取れなくなった際、その期間の家賃の補償を受けられるほか、孤独死保険と同じく、原状回復費用も補償してくれます。

事故物件の客付けはどうすればいいのか

事故物件になってしまうと基本的に客付けが悪くなるものです。
ということで、ここからは事故物件の客付けのポイントを紹介していきます。

家賃を下げる

事故物件とそうでない物件が同じ条件であった場合、わざわざ事故物件を選ぶ人はいないでしょう。
しかし、家賃が安ければ事故物件でもかまわないと考える人もいます。

そのため、事故物件になってしまった部屋は、相場よりやや安い価格に設定することを検討してみることをおすすめします。

初期費用をさげる

敷金礼金をゼロにするなど初期費用を下げることもひとつの方法です。
事故物件の客付けは、とにかくお得に住めるということが重要になります。

上記の家賃を下げるのと組み合わせておこなうとより効果があります。

リフォームをする

リフォームをおこなうことで空室対策にもつながります。
リフォームといっても先述したように単に原状回復のためのリフォームではなく、付加価値をつけるリフォームを検討することをおすすめします。

築年数が古い物件だったとしても、ニーズに応えたリフォームをすることで空室対策になりますが、大きな費用が必要になります。

そのため、長期的にみて家賃や初期費用をさげる、大掛かりなリフォームをおこなう、どちらが効果的なのか慎重に検討することをおすすめします。

まとめ

所有物件が事故物件になってしまったときの対処法、いかがでしたでしょうか。
先述したようにどの物件も事故物件になる可能性があります。

しかも、それは突然やってきます。
いざ、事故物件になってしまったときに正しい対策をおこない、事故後も物件価値をなるべく下げずに、しっかりとした客付けをおこなうようにしましょう。

保険などで事前に備えておくことも効果的なので、検討してみてくださいね。

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