2022年03月18日

こんにちは。
大切な資産を守り、未来につなげる、建物修繕・メンテナンスのウィズライフがお届けします。

この記事を開いていただいたということは、排水設備のトラブルを経験されたことがある方なのだと思います。

賃貸経営をされている大家さんの中には、排水設備のトラブルに遭遇したことがある方が多くいらっしゃると思います。

現在、排水設備のトラブル経験がない方でも、設備の劣化や入居者による過失などによって、今後経験する可能性はゼロではありません。

そのため、この記事では、そんな大家さんのために、排水設備のトラブルにはどのようなものがあるのか、トラブル回避のためにできる対策にはどのようのものがあるのか、排水設備のトラブルについていろいろと紹介していきたいと思います。

【目次】
●排水設備にメンテナンスは必須
　┗○規模の大きいマンションは法定点検が必要
●排水設備の種類とメンテナンスの範囲
　┗○排水管
　┗○トラップ
　┗○排水桝
　┗○浄化槽
●排水設備に起こりうるトラブルとすべき事前対策
　┗○水漏れ
　┗○悪臭がする
　┗○トイレやキッチンなどの水の流れが悪い
●排水設備トラブルは誰の責任？
　┗○困ったときは管理業者に相談
●まとめ

排水設備にメンテナンスは必須

水のトラブルの中でも排水設備のトラブルは、とても厄介です。
なぜなら、水が排水できなくなるだけでなく、汚水が逆流してくるといったことにもなりかねないからです。

さらに、そのあとの対応も非常に大変です。

そんな排水設備のトラブルの大きな要因のひとつは、老朽化です。
そのため、排水設備のトラブルを回避するためには、建物の規模に関係なく、定期的な点検やメンテナンスは必須になります。

規模の大きいマンションは法定点検が必要

建築基準法第12条には、「建築物」「建築設備(給排水設備、換気設備、排煙設備、非常用の照明装置)」「昇降機等」「防火設備」について、経年劣化などの状況を定期的に調査・検査するように定められています。

具体的には、専門技術を有する資格者に建築物等の調査・検査(目視、作動確認、機器測定等)をしてもらい、その結果を特定行政庁へ報告する必要があります。

排水設備については、賃貸物件が立地するエリアにもよるのですが、半年から1年に1回の頻度で法定点検をおこないます。

賃貸物件の建設会社または管理会社に排水設備のメンテナンスを委託してない場合、大家さん自身で忘れずに法定点検を依頼しなければなりません。

さらに、法定点検以外にも、建築物衛生法で排水に関する設備の清掃を、6ヶ月以内ごとに1回、定期的におこなわなければならないとされています。

これはあくまでも最低限の頻度なので、排水設備のトラブル回避のためには、こまめな点検や臨機応変な対応、メンテナンスが理想だといえます。

なお、各自治体によって、建築基準法第12条の対象となる建築物が異なりますので、確認するようにしましょう。

排水設備の種類とメンテナンスの範囲

ひとくちに排水設備といっても、種類はさまざまです。
ここからは、排水設備それぞれの役割について説明していきたいと思います。

さらに、各設備のメンテナンスについても説明していきます。

排水管

排水管とは、建物内から生じる排水や汚水、また建物の敷地内において発生する汚水や雨水を排出する管のことです。

排水管に汚れやゴミが溜まってしまうと、悪臭が発生する可能性があります。

メンテナンスは、入居者にこまめに排水管の洗浄を促しておきましょう。
入居者が退去するタイミングに、高圧洗浄を依頼するのもおすすめです。

排水管の法定耐用年数は、種類によって異なるのですが長いもので15年ほどです。
耐用年数をひとつの目安にして、配水管の交換をおこなうのもひとつの方法です。

トラップ

洗面台やキッチンの排水管を見ると、S字(P字、U字型もある)に曲がっています。
この部分をトラップといいます。

トラップ部分には、水が溜まる仕組みになっており、その水がふたの役割をして、下水道からニオイや害虫などが上がってくるのを防いでいます。

排水管の一部なので、メンテナンス方法や時期は同じになります。

排水桝

排水桝とは、下水道の配管がつまらないように、排水に混ざるゴミなどを沈殿させて取り除く設備のことです。

沈殿したゴミで排水の流れが滞らないように、最低でも年に1回は排水桝の点検・清掃をするべきです。

実際に排水桝が詰まり、排水が溢れたりすると、後処理がとても大変です。
しかし、定期的な清掃であれば、大家さんでも対応できます。

排水桝の法定耐用年数は、15～30年とされています。
耐用年数を経過すると、詰まりやすくなったりと役割を果たせなくなってくるので、交換をおすすめします。

浄化槽

浄化槽は、汚水を含む一般生活排水を公共溝に排水する前に、洗浄処理するための設備です。

下水道が設備されていない地域で、水質汚染を防ぐために必要になります。
浄化槽は、建物の床面積の合計や世帯数に応じた規模のものを設置しなければなりません。

浄化槽は、年に3～4回の保守点検と定期検査を業者によっておこなってもらわなければなりません。
ただし、この頻度は地域の条例によってさまざまで、さらに多く指導される場合もあるので、確認しておきましょう。

排水設備に起こりうるトラブルとすべき事前対策

ここからは、排水設備に起こりうるトラブルとそれを防ぐための事前対策について紹介します。

水漏れ

先述したように、洗面所やキッチンなどの排水管の法定耐用年数は、15年になります。
定期的なメンテナンスをしっかりとしていたとしても、耐用年数を経過すると、ひび割れなどを起こし、水漏れにつながる可能性があります。

そのため、早めに排水管の交換をしましょう。

悪臭がする

トラップ部分に溜まっている水が蒸発することで、悪臭が漂う可能性があります。

空室などでしばらく部屋を使用するものがいなかった場合に発生しやすくなります。
対策として、定期的に水を流すようにしておくことで、異臭を回避することができます。

トイレやキッチンなどの水の流れが悪い

トイレや台所の水の流れが悪くなるのは、配水管の詰まりが原因であることが多いです。
改善方法は、市販の洗浄洗剤を使い排水管の汚れを除去する、ラバーカップ(すっぽん)を使い排水管の詰まりを解消するなどです。

それでも、水の流れがよくならない場合は、排水桝や浄化槽に問題があるケースが多いです。
排水桝を点検し、沈殿ゴミにより排水が上手くいっていない場合は、応急処置として清掃をしたあとに、専門業者に点検と高圧洗浄を依頼することをおすすめします。

浄化槽は、専門業者でないと対処することができないので、依頼して点検をしてもらいましょう。

賃貸物件は、公共性の高い建物であるため、入居者に安心して生活してもらうためにも、保守点検や法定検査はしっかりと受けるようにしてくださいね。

排水設備トラブルは誰の責任？

集合住宅の排水設備の中で、配水管やトラップは室内にあるので専有設備、それ以外の屋外が共有部分となります。

そのため、原則として専有部分でのトラブルは入居者負担、共有部分のトラブルは大家さん負担とされています。
ただし、専有部分であっても入居者に過失がある場合は、入居者負担になります。
設備の劣化が原因であれば、大家さん負担となります。

つまり、トラブルの原因によってトラブル解消の費用をだれが負担するか判断するということです。
ここで注意すべきことは、入居者の勝手な自己判断で修理業者に依頼して、その費用を請求されたり、自分で修理を試みて、さらに悪化させるのを防ぐために、トラブルが発生したら連絡をする指定の連絡先を入居者に伝えておきましょう。

困ったときは管理業者に相談

入居者が連絡する先は、大家さんが管理をしている場合は、大家さんの連絡先、管理会社に委託している場合は、管理会社の連絡先を伝えておきましょう。

また、深夜にトラブルが発生した場合、管理会社に連絡がつかないことがあります。
その際、深夜でも対応してくれる水道業者をあらかじめ決めて置き、その会社に連絡をするように伝えておきましょう。

管理会社に委託している場合は、水道業者を選定するか相談しておくことをおすすめします。

まとめ

排水設備は、日常ではあまり目につかない場所にありますが、私たちの生活には欠かせないものです。

そんな必要不可欠な設備にトラブルが生じると、入居者の生活に大きな支障がでてしまいます。
それらを防ぎ安心できる快適な生活を送ってもらうためにも、日頃から排水設備の点検やメンテナンスには気を配るようにしましょう。

結果、空室率を下げることにもつながると思います。

このコラムがお役に立てば幸いです。
以上、建物修繕・メンテナンスのウィズライフ株式会社でした。