2022年03月25日

こんにちは。
大切な資産を守り、未来につなげる、建物修繕・メンテナンスのウィズライフがお届けします。

もはや、リノベーションという言葉を聞いたことがない方は少ないと思います。
リノベーションは、リフォームよりも大掛かりな工事になります。

費用も期間もリフォームよりも必要になるので、取り掛かる前に下調べや準備が大切になります。

所有物件のリノベーションを検討しているそこの大家さん、この記事を読み始めているということは、いろいろと調べている最中だと思います。

この記事では、大家さん視点で魅力的になるリノベーションのポイントなどを紹介していきますので、ぜひ最後まで読んでみてください。

参考になることが見つかると思います。

目次
1. リノベーションとリフォームは何が違うのか？
2. リノベーションをする上でだいじなこと
3. リノベーションの効果
4. まとめ

リノベーションとリフォームは何が違うのか？

リノベーションとリフォームを同じことだと思っている方が、たまにいらっしゃいます。
確かに似ているのですが、違いがあります。

簡単に説明すると、リノベーションは物件に新しい価値を付加するための工事、リフォームは原状回復するため、つまり元の状態に戻すための補修・修理という意味合いの工事になります。

ここからは、さらに細かい部分の違いを紹介していきます。

費用・期間の違い

リノベーションとリフォームでは、費用と期間にも大きく違いがあります。
リノベーションの費用は、1㎡あたり平均10～15万円程度、リフォームの場合は、補修・修理などの部分的な工事が多いため、工事内容によって費用が大きく異なります。

期間は工事内容によりますが、リノベーションは設計で2～3ヶ月、工事で1～2ヵ月かかり、リフォームの場合は、壁紙の張り替えであれば半日～1日、キッチンやトイレなどの設備交換は1週間程度とされています。

間取り・デザインの違い

リノベーションは、一旦すべてを解体してむき出しのスケルトンの状態にしてから施工することが多いです。
間取りの変更や設備の移動ができるので、ターゲット層に向けた大幅なデザインの変更ができるメリットがあります。

リフォームの場合は、原状回復が目的なので、大きな間取り変更やイメージを大きく変えるデザイン変更はあまりできません。

リノベーションをする上でだいじなこと

先述したようにリノベーションには、大きな費用と長い工事期間が必要です。
ただし、リノベーションをすると、築年数の古い物件でも現代風の間取りや最新の設備に変更することが可能です。

最大の目的である物件に新しい価値を生み出すことで、ターゲット層にアピールすることができ、空室対策にも大きな効果があります。

さらに、物件の価値が上がるため、家賃の維持や値上げにつなげることができます。

コンセプトをしっかり決めよう

リノベーションを成功させる重要なポイントは、しっかりとコンセプトを決めることです。

キッチンやトイレ、お風呂などの設備交換はかなりの費用がかかります。
だからといって、高価でスペックの高い設備を設置するのではなく、ターゲットのニーズにあったものに変更するということが大切です。

ターゲットを想定しておく

さらに、どんな層をターゲットにするかによってコンセプトが変わり、備える設備などさまざまなものが変わってくるため、リノベーションをする前にしっかりと定めておきましょう。

例えば、ひとり暮らしの女性がターゲットならば、セキュリティ面を充実させることがポイントになったりします。

具体的には、オートロック、モニター付きインターホン、二重設備など防犯設備を充実させることで、ターゲットへのアピールポイントになります。

あと、収納スペースの広さを確保することも注目ポイントです。
昔ながらの味のある押し入れから、女性に人気のクローゼットに変更する、玄関スペースを広くして、大きな姿見にブーツを収納できるほどの靴のスペースを設置するなども大切です。

建築構造や給排水設備の確認

築年数が古いマンションは、壁式構造という壁で建物を支えるタイプの物件が多いです。
壁式構造は、建物を支えている壁を破壊することができないため、間取り変更の自由度が低いです。

また、急排水管を集約するパイプスペースの位置も決まっているため、キッチンやトイレの移動の自由度も低いです。

このように大幅な変更をおこないことが主なリノベーションは、建物に与える影響が非常に大きいです。

建物構造は、耐震性などを踏まえて、緻密な計算によって決められているため、壁を取り除くといった無理な工事はおすすめできません。
このようなことがあるので、リノベーション前には、建物構造をしっかりと把握しておきましょう。

予算を把握しておこう

リノベーションの成功には、費用となる予算と調べておくことも大切です。

予算配分は、リノベーションのコンセプトに基づいて優先度を決めることがポイントです。
先述した女性のひとり暮らしの場合、セキュリティ設備から優先的に予算を決めていきましょう。

また、設備のグレードによっても設備費用は変わってきます。
リノベーション費用の回収にかかる費用時間も重要です。

採用する設備のグレードは、想定家賃と費用の収支のバランスを見て決めるようにしましょう。
また、予算は上限ギリギリではなく、追加工事発生のときのために少し予備費を用意しておくくらい余裕を持っておきましょう。

反対に、プランやコンセプトをしっかりと決めていないと予算配分での失敗につながります。

リノベーションの効果

空室対策には？

リノベーションをおこなうと、入居率アップにつながります。
ターゲットである入居者層のニーズに合った間取りや設備変更によって物件の価値があがります。

ターゲットに向けたアピールが可能になっただけでなく、物件が一新された効果でその他の入居者へのアピールにもつながります。

収益改善には？

リノベーションは、収益改善にもつながります。
入居率が上がることで、家賃が入るだけではなく、物件としての価値があがるため家賃を上げることができます。

しかし、リノベーションの費用を早く回収しようとして相場よりもはるかに高い家賃に設定すると退去につながってしまうので注意しましょう。

まとめ

リノベーションは、費用も手間もかかる大掛かりな工事ですが、入居率も収益改善にもつながる効果があります。

事前にしっかりと準備をしてターゲット層のニーズを把握してから費用対効果が高く、人気の工事をおこない素晴らしいリノベーションを成功させてくださいね。

このコラムがお役に立てば幸いです。
以上、建物修繕・メンテナンスのウィズライフ株式会社でした。