固定費と聞くと、必要なものなので仕方がないと考えている方も多いでしょう。
そんな固定費の中でも、区分マンションの管理費や修繕積立金など、金額が定められているものを削減することは困難です。

しかし、その他の固定費の中には、契約を見直すことで費用を減らすことができるものもあります。

では、次からは削減可能な固定費について説明していきます。

固定費削減ポイント①管理委託費

物件の管理を管理会社に委託している場合は、委託先や内容を見直すことで、管理委託費用を抑えることができるかもしれません。

⑴ 管理会社・方式を変える

管理業務の委託にかかる費用は、家賃の5％前後が相場といわれています。
しかし、管理会社によって提供サービスや料金設定は違います。

そのため、建物の清掃や点検など自分でできる範囲のことは自分でおこない、管理会社へ委託する範囲を少なくすると、管理委託費が安くできる場合があります。

現在の管理会社の料金を高く感じているのなら、管理会社を変更するという手段もあります。
変更を検討する際は、会社の信頼度やサービスの質などを踏まえて総合的に判断しましょう。

基本の手数料率が安くても、システム利用料や入居時の成約手数料などが発生する会社もあるため、よく試算してみることをおすすめします。

⑵ 自主管理にする

管理費用を可能な限り抑えたいのなら、自主管理にするのもひとつの手段です。
自主管理にすると、管理委託費用は必要ありません。

ただし、自主管理にすると、日々の清掃やメンテナンス、入退去の対応や契約、トラブル対応までのすべてを自分でおこなわないといけないため、時間や手間がかかり幅広い知識も必要になります。

しっかりとした管理がおこなわれていないと、入居者の信頼を失い退去につながるおそれがあるので、注意しましょう。

固定費削減ポイント②ローン返済費

不動産投資ローンの支払い方法や契約内容を見直すことで、利子や総返済額を抑えることができるかもしれません。
ただし、総返済額が減らせたとしても、月々の返済額が増えてキャッシュフローを圧迫する場合もあるので、慎重に判断しましょう。

⑴ 繰り上げ返済

キャッシュフローに余裕があるのなら、繰り上げ返済で残債を少なくする方法も選択肢のひとつです。
元金を早く減らせるので、金利がそのままでも総返済額を圧縮することができます。

ただし、繰り上げ返済は手数料が発生する場合が多いので、メリットが得られるのかどうかをしっかりと試算するようにしましょう。

⑵ 条件変更・金利タイプの変更

ローン商品は、繰り上げ返済とは別に期間を指定して毎月の返済額を増額することができるものもあります。

他にも不動産投資ローンの商品によっては、固定金利特約期間終了後に改めて金利タイプを変えることができます。

その選択のタイミングにより有利な金利タイプを選べば、金利を下げて総返済額を減らす効果が期待できるでしょう。

⑶ 不動産投資ローンを借り換え

今よりも低い金利でローンが借りられる金融機関が見つかったのなら、ローンの借り換えも効果ありです。
金利を下げることができると、返済総額も下がります。

ただし、借り換えの際には、借り入れ中の残債を一括返済しなければなりません。
そのため、一括繰り上げ返済手数料など、さまざまな手数料がかかります。

借り換えによって返済期間が短くなることもあるので、注意してください。

さらに借り換えは、融資元である金融機関との関係性にもかかわるので、今後の投資の方向性に影響が及ぶおそれがあります。
メリットとデメリットをしっかりと把握した上で検討することをおすすめします。

固定費削減ポイント③損害保険料

賃貸経営をする上で、万が一のトラブルに備えて保険に加入することは必須です。
そんな損害保険の契約範囲や内容を見直すことで、保険料を減らすことができることがあります。

⑴ 補償範囲の見直し

火災だけでなく風水災や破損事故にも対応することができる火災保険は、補償範囲や特約を見直すことで、保険料の負担を抑えることができます。

保険会社や契約プランで異なるのですが、風雪災や水災の補償は、補償の縮小を選択することができる場合があります。
そこまでリスクを感じない立地環境ならば、状況に合わせて見直してみるのもいいかもしれません。

また、保険に設定されている免責金額(自己負担額)を多く設定して、保険料の負担を少なくすることも可能です。

ただし、事故が発生した場合、自己負担額が増えてしまうため、資金と許容のリスクをきちんと検討してから決めるようにしてくださいね。

⑵ 複数年契約

火災保険は、複数年契約を選ぶことで保険料が安くなることが一般的です。
他にも保険料の支払方法を一括払いにすると、より大きな割引が受けられるものもあります。

一括で支払う負担が大きい場合は、割引率が低くなってしまいますが、長期契約で年ごとに保険料を支払う「長期年払」がおすすめになります。

固定費削減ポイント④固定資産税・都市計画税

固定資産税や都市計画税というものは、自治体から一方的に課税額が通知されるため、何の疑問もなく支払っている方が多いのではないでしょうか。

しかし、課税ミスがないかどうかを確認したり、納付方法を工夫したりすることで費用を抑えられる可能性があります。

⑴ 正しく課税されているかの確認

固定資産税や都市計画税は、毎年自治体から納付金額が通知されますが、中には金額が誤って通知されることがあります。

課税誤りがあった場合、還付請求が可能です。
気づかないうちに余計な税金を支払っていたという非常に損なことがないように、しっかりと確認するようにしましょう。

還付請求は原則5年で時効、自治体に過徴収金返還要綱が定められている場合、自治体によって異なりますが10～20年で時効とされています。

⑵ お得になる納付方法を活用

固定資産税・都市計画税は納付方法を変えることで、ポイント還元などのメリットを得られることがあります。

たとえば、納付をクレジットカード払いにすれば、クレジットカードの利用ポイントが貯まります。
ただし、クレジットカード払いには1％前後の手数料がかかりますので、ポイントが手数料よりも高い場合に利用価値があります。

さらに、30万円以下の納付書ならば、キャッシュレス決済が利用できる自治体もあります。
キャッシュレス決済は、原則手数料がかからず、さらにポイントが貯まるものもあります。

条件が合うのなら活用してみてはいかがでしょうか。

まとめ

不動産投資の収益の改善をしたいと考えている方は、固定費を抑えることから考えるようにしましょう。

ただし、経費を抑えることもとても大切なことですが、それだけに気をとられると運営の妨げになってしまうおそれがあるので、注意しましょう。

このコラムがお役に立てば幸いです。
以上、建物修繕・メンテナンスのウィズライフ株式会社でした。