2022年05月27日

こんにちは。
大切な資産を守り、未来につなげる、建物修繕・メンテナンスのウィズライフがお届けします。

賃貸経営をしていて家賃収入がある方は、確定申告のときに、どこまでが必要経費として認められるか不安になるのではないでしょうか。

今回は、そんな不安を抱えている賃貸オーナーのために、家賃収入で確定申告が必要になるケースや、経費計上可能なものを紹介していきたいと思います。

参考になると思いますので、少しずつでいいので、ぜひ最後まで読んでみてください。

【目次】
1. 確定申告が必要なのは、家賃収入が年間20万円以上
2. 家賃収入の確定申告、白色・青色・法人それぞれの流れ
3. 家賃収入がある場合に経費計上できる14のもの
4. 経費対象外のもの、勘違いしやすいもの
5. 賃貸経営の経費についての注意点
6. まとめ

1. 確定申告が必要なのは、家賃収入が年間20万円以上

まず確定申告を簡単に説明しますと、「所得税を納税する手続き」です。
他に復興特別所得税など、その税金の金額を計算して、税金を納めます。

この確定申告をすることで、納税しなければならない金額より多く納税していた場合は差額が返ってきますし、足りていない場合はその分を支払わなければならないことがわかります。

家賃収入の場合、年間で20万円以上の収入がある場合は、確定申告をしなければなりません。
賃貸経営がうまくいっていなくて赤字の場合でも、確定申告は必ずおこないましょう。

家賃収入は、10種ある所得区分の「不動産所得」という区分であり、課税対象は家賃収入から必要経費を引いた金額です。

2. 賃収入の確定申告、白色・青色・法人それぞれの流れ

確定申告には、3つの種類があります。
それが、「白色申告」「青色申告」「法人の申告」です。

それぞれの申告の流れを把握していきましょう。

白色申告・青色申告

基本的に確定申告の方法は、白色申告と青色申告があります。
申請をしなければ、自動的に白色申告となりますので、覚えておきましょう。

青色申告にしたい場合は、開業から2ヵ月以内、青色申告に変える年の3月15日までの申請が必要になります。

白色申告は、簡単な帳簿付けで済むかわりに、基本控除だけで、特別控除などがありません。

反対に、青色申告は、難しい帳簿付けが必要なのですが、特別控除・損失の繰越といった、節税のためのメリットがあります。

それぞれの申告の流れは…

1. 源泉徴収票、支払調書といった確定申告に必要な書類を揃える。
2. 税務署、国税庁のホームページから確定申告書を手に入れて作成する。
3. 持参、郵送、e-Taxのどれかの方法で確定申告書を提出する。
4. 納税する。

この流れは、すべてご自身でおこなう場合です。
他にも、すべて税理士にまかせるという方法もあります。

法人の申告

賃貸経営を法人名義でおこなっている場合、決算手続き後に税務申告手続きをします。
不動産が本業ならば、計上する家賃収入は勘定科目が「売上」になります。

3. 家賃収入がある場合に経費計上できる14のもの

ここからは、家賃収入がある場合に経費計上できる14のものを紹介していきます。

税金

土地や建物に対してかかる固定資産税、都市計画税、登録免許税、不動産所得税、事業税などが対象になります。
収入印紙も対象となります。

減価償却費

法律で建物の耐用年数が、RC造47年、鉄骨造34年、木造22年といったように構造や素材によりそれぞれ設定されています。

それぞれの建物の建築・購入・リフォームに必要となった費用を、耐用年数に応じて数年に分けて計上していきます。

管理費

業務委託費や賃貸管理代行手数料など管理会社へ支払った費用です。

修繕積立費

物件の機能を回復するため破損修理、修繕積立金です。

水道光熱費

賃貸経営で使用した水道光熱費が経費対象です。

損害保険料

不動産投資の際に、必ず入らなければならない火災保険・地震保険の保険料です。

消耗品

賃貸経営をしていくなかで、必要な備品などの消耗品購入費用も経費対象です。

交通費

管理会社とのミーティング、物件の確認のための移動に使用した運賃、ガソリン代、駐車所代なども経費対象です。

通信費

賃貸経営で使用した通信費のみ経費対象です。

ローン返却金のうち利息分

建物取得の際に受けた借入金の金利、融資を受けた年の融資手数料は経費対象になります。

税理士・司法書士への報酬

税理士は確定申告、司法書士は不動産登記など仕事を依頼した際に発生した報酬も経費対象です。

青色事業専従者の給与

青色申告者限定で、家族の労働への給与は経費計上できます。

自然災害による損失

青色申告者限定で、地震などの自然災害による損失分は、経費計上できます。

未収の家賃

青色申告者限定で、回収不可能になった家賃は、その年に経費計上できます。

4. 経費対象外のもの、勘違いしやすいもの

ここからは経費計上できないものや、できると勘違いしやすいものを紹介してきます。

ローン返済金の元本

ローン返済金の利息は経費計上できますが、元本ならびに、土地のローン利息分は経費対象外です。

個人的な費用

賃貸経営に関係ないところで使用した費用は経費対象外です。
あくまで業務上で使用したものだけが経費計上できることを覚えておきましょう。

所得税・住民税

どちらも賃貸経営に関係なく発生する税金のため経費対象外です。

5. 賃貸経営の経費についての注意点

領収書がもらえなかった、紛失してしまった場合

領収書の代わりになるメモがあれば問題ありません。
詳細にメモをつける習慣を持ちましょう。

経費計上をしすぎると発生するデメリット

計上すれば節税になるという理由から経費を使いすぎると、収入が少なくなるおそれがあります。

短期的に節税効果はありますが、長い目でみた際、金融機関からの評価が下がってしまい、融資が受けづらくなる可能性があります。

他にも経費計上で少しでも判断に迷い場合は、税理士など専門家に相談することをおすすめします。

交通費や交際費が特別多い場合、税務署がチェックしにくる可能性があるので、注意してくださいね。

6. まとめ

賃貸経営における確定申告について説明させていただきました。
まず、家賃収入が年間20万円以上ある場合は、経営がどんな状態でも必ず確定申告をおこないましょう。

家賃収入から経費を引いたものが課税所得になるのですが、節税という大義名分をかかげ過剰に経費計上をおこなうと、税務署に目をつけられたりと不利になるおそれがあります。

そのため、確定申告は慎重におこなうようにしましょう。
少しでも不安なところや迷いがある場合は、税理士などの専門家に相談または依頼することをおすすめします。

このコラムがお役に立てば幸いです。
以上、建物修繕・メンテナンスのウィズライフ株式会社でした。