2022年07月29日

こんにちは。
大切な資産を守り、未来につなげる、建物修繕・メンテナンスのウィズライフがお届けします。

賃貸経営をされているオーナー様の中には、できるなら退去してほしい迷惑入居者がいるという悩みを抱えている方も少なくないのではないでしょうか。

この悩みで問題なのが通常の賃貸借契約では、大きな問題がない限り賃貸人側から退去をお願いすることが難しい点です。

しかし、定期建物賃貸借契約というものを利用すれば、このようなことも可能になります。
ここで出てきました「定期建物賃貸借契約」という言葉をご存じでしょうか。

はじめて聞いたというオーナー様もいらっしゃると思いますので、この記事で定期建物賃貸借契約のメリットなどを解説していきます。

必ず参考になることが見つかると思いますので、これからの賃貸経営のためにも、ぜひ最後まで読んでみてください。

【目次】
●賃貸借契約は2種類ある
・普通建物賃貸借契約
・定期建物賃貸借契約

●定期建物賃貸借契約の2つのメリット
・必ず期間満了で退去してもらえる
・再契約可能

●定期建物賃貸借契約の2つのデメリット
・手続きに手間がかかる
・賃料を下げざるをえなくなる

●定期建物賃貸借契約を活用する場面

●まとめ

賃貸借契約は2種類ある

賃貸物件を他人に貸す際、契約方法は大きく2種類に分けることができます。

普通建物賃貸借契約

いわゆる一般的な賃貸借契約で、更新することを前提に契約をするものです。
2年契約の場合が結構多いですが、期間満了後も賃借人が希望すれば契約の更新が可能です。

定期建物賃貸借契約

あらかじめ定められた期間だけ賃貸し、満了したら退去となる賃貸借契約であり、更新がありません。

ただし、双方が合意をすれば再契約することもできます。

例として、2年の普通建物賃貸借契約でアパートを貸した場合、契約満了後に賃借人が更新を希望すれば更新が可能です。

賃貸人の中に、契約期間満了で更新を拒否すれば退去してもらえると考えている方がおられるのですが違います。

普通建物賃貸借契約は、賃借人の居住が守られているため、賃借人が更新を希望する限り基本的には更新となります。

「これでは、一生退去してもらえないじゃないですか」と思った方も多いかもしれませんが、まさにそのとおりです。

借地借家法という法律は、借りている人を守る法律なので、基本的に賃借人にとって不利になる取り扱いができなくなっていることが多いです。

それが、定期建物賃貸借契約は違うのです。

定期建物賃貸借契約の2つのメリット

定期建物賃貸借契約なら、普通建物賃貸借契約ではできないことが可能になります。

必ず期間満了で退去してもらえる

更新がない契約のため、あらかじめ定めた期間を過ぎたら部屋から退去してもらえます。
よって、転勤の間だけなど期間限定で賃貸として貸すといった便利な使い方もできます。

再契約可能

期間満了後も引き続き貸したい場合、更新はないですが再契約することはできます。
実際に、再契約を繰り返している定期建物賃貸借契約は割とあります。

契約期間中になにも問題がなければ、再契約をするという選択も可能です。

定期建物賃貸借契約の2つのデメリット

手続きが手間

定期建物賃貸借契約では、更新がないという点で賃借人には不利な契約になるため、契約の際に別途書面で更新がない契約であると説明して署名捺印をしてもらう必要があります。

さらに、期間を1年以上にした場合、期間満了の6カ月前には、契約が終了する旨を通知しなければなりません。

管理会社に委託すれば、面倒ではないと考えるかもしれませんが、管理会社側も手続きの手間を省きたいと考えているケースが多いので、定期建物賃貸借契約を扱わない不動産業者もあります。

事実、賃貸住宅の中で定期建物賃貸借契約を用いているケースは、全体の1割も満たしていません。

賃料を下げざるをえなくなる

賃借人にとって不利な契約であるため、通常の相場賃料ではなかなか賃借人が決まらないことが多いです。

そのため、5～10％程度の値下げをしないと、普通建物賃貸借契約と勝負することが難しくなります。

定期建物賃貸借契約を活用する場面

ここまで説明してきたように、定期建物賃貸借契約は賃貸人にとってメリットが大きな契約ではありますが、あまり普及していません。

では、どういった場面で活用すればいいのか？
それは…

・転勤など期間限定の方だけ貸して賃料を得たい場合
・取り壊す予定が決まっている場合
・再開発エリアの物件

になります。
このように、長期間貸せないことが事前に決まっている物件は、定期建物賃貸借契約を用いて収益化することができます。

まとめ

ここまで定期建物賃貸借契約について説明させていただきました。

定期建物賃貸借契約は、賃貸人にとってかなり有利な契約なので、ぜひ活用したいと考えるところですが、有利すぎるがゆえに、あまり普及しておらず賃借人や不動産業者からも敬遠されがちです。

しかし、事情があり一定の期間だけ貸したい場合などでは、定期建物賃貸借契約が重宝されます。

メリットやデメリットをしっかりと把握してうえで、定期建物賃貸借契約をつかうべきケースにうまく活用するようにしてくださいね。

そして、実際に利用を検討する際は、契約前の説明義務、解約通知の期間などについてきちんと理解しておきましょう。

このコラムがお役に立てば幸いです。
以上、建物修繕・メンテナンスのウィズライフ株式会社でした。