建物修繕・メンテナンスのウィズライフがお届けする 『WITH LIFE STYLE(ウィズライフスタイル)』 > 賃貸経営サポート > 所有物件が事故物件になったら…大家さんは借主に何を伝えなければいけないのか?

所有物件が事故物件になったら…大家さんは借主に何を伝えなければいけないのか?

2022年08月19日

こんにちは。
大切な資産を守り、未来につなげる、建物修繕・メンテナンスのウィズライフ株式会社でした。

賃貸借契約をする際に、大家さんには「告知義務」というものが求められます。

告知義務を簡単に説明しますと、借主が入居検討中の物件が事故物件や何かしらの瑕疵があるのなら、貸主が借主に説明しなければならない義務のことです。

今回は、そんな賃貸借契約をする際の告知義務について、詳しく説明していきたいと思います。

あまり遭遇したくないことだと思いますが、最後まで読んでいただき、もしもの場合のときに対応できるようにしておきましょう。

【目次】
●事故物件とは、どういったもの?
○不動産取引における具体的な瑕疵
○事故物件に定義はあるのか

●事故物件の告知義務
○告知義務とは
○告知は誰がするのか
○告知の仕方
○告知義務はいつまで?

●告知義務を守らなかった場合

●弁護士に相談すべきとき

●まとめ

事故物件とは、どういったもの?

不動産取引における具体的な瑕疵

事故物件とは何たるかを知る前に、不動産取引における瑕疵について知っておきましょう。

瑕疵とは法律用語で、契約の不備や落ち度のことです。
不動産では、おもにキズや欠陥のことを瑕疵と表現します。

そんな不動産における瑕疵ですが、具体的には5つに分けることができます。

1. 物理的瑕疵…建物の傾き、土地の沈下、雨漏り、シロアリ被害など、品質や性能に関する欠陥
2. 権利の瑕疵…賃借した物件が他人にも賃貸されていた場合など
3. 法律における瑕疵…消防法や耐震性の要件を満たしていないなど、借主が予定していた使用目的に関する法的適正を欠いている場合など
4. 環境的瑕疵…周辺に暴力団事務所や宗教施設などの施設がある場合など
5. 心理的瑕疵…借りた部屋で以前の入居者が殺害された、または自殺していた場合など

上記のような瑕疵により、売主やオーナーへの瑕疵の責任が民法や建物取引業法に定められています。
これを「瑕疵担保責任」といいます。

そして、瑕疵があるとわかっていながら、その事実を告知せずに売買・賃貸契約をおこなった場合、契約後に告知していないことが発覚すると、買主や借主から損害賠償請求や契約の解除を求められる場合があります。

事故物件に定義はあるのか

事故物件は、取引当事者の感情にゆだねられることがあるので、現在は、法律上、定義されていません。

しかし、物件内での自殺・殺人・事故死などの人命にかかわる事件があった場合を典型的な事故物件として扱うことが多いです。

自然死の場合は、遺体の腐乱による物件の劣化具合や報道によって多くの人に知られてしまった場合は、事故物件に認定される可能性があります。

事故物件の告知義務

告知義務とは

ここからは、冒頭で簡単に説明させていただきました告知義務についてです。

告知義務とは、対象となる物件が、事故物件や何かしらの瑕疵があるのなら、取引のときに貸主・売主が借主・買主に伝えなければならない義務です。

とくに心理的瑕疵がある場合は、借主・買主の感情に大きなダメージを与えることになります。

そのため、借主・買主が正常な判断ができるように告知をしなければならないのです。

心理的瑕疵を告知すべきかどうかは、その状況によるところがありますので、告知をすべきか迷ってしまうのなら、弁護士に相談するようにしましょう。

過去の事例と合わせて適切な判断をすることが、後々のトラブル発生を防ぐことにつながるので、わからない場合の勝手な判断は避けて、弁護士にアドバイスを求めるようにしましょう。

告知は誰がするのか

不動産の賃貸や売買を仲介する不動産業者が、意図して本当のことを伝えなかったり、嘘を告げたりする行為は宅地建物取引業法により禁止されています。

しかし、不動産業者が徹底的に調べても、貸主・売主が報告していないことで、告知ができないこともあります。

このことから、告知義務を負っているのは貸主・売主ということがわかります。

告知の仕方

告知は、契約の前段階である重要事項説明のときにおこなわれることが一般的です。

貸主・売主は、契約について説明が始まったら、できるだけ早いタイミングで事故物件であることをきちんと説明しておきましょう。

なぜなら、告知のタイミングが早ければ早いほど、後からトラブルが発生した場合に回避できる可能性が高くなります。

さらに、賃貸借契約書や売買契約書など各種書類に事故物件であることを明記するなど、書面で残しておくようにしましょう。

告知義務はいつまで?

ここまで事故物件における告知義務について、いろいろと説明させていただきましたが、この告知義務は未来永劫おこない続けないといけないのでしょうか。

この告知義務の期間は、法律で決められているものではないため、永遠に告知し続けなければいけないことはありません。
ですが、基本的に賃貸物件よりも売買物件の方が、告知期間が長いとされています。

また事故物件になった原因が凄まじいもので、借主・買主の心に与えるダメージが大きいほど、告知期間も長くなるとされています。

告知義務の期間は、どれくらいがベストなのか判断が難しいと感じた場合も、弁護士に相談するようにしましょう。

告知義務を守らなかった場合

事故物件だという告知をせずに取引を成立させてから、入居者や買主が事故物件だという事実を知った場合は、告知義務違反となり損害賠償請求や契約解除を求められる可能性が高いです。

弁護士に相談すべきとき

考えたくないと思いますが、もしも所有物件が事故物件になってしまったら、その後の賃借や売買は、不動産業者だけではなく弁護士にも相談するようにしましょう。

なぜなら、事故物件は法的に定義が決められていないので、不動産業者のみを介した契約では、不安が残るうえに、のちにトラブルにつながるかもしれないからです。

これを弁護士に相談することで、法的観点や過去の事例などから的確なアドバイスを受けられるので、トラブルが発生したとしても回避しやすくなります。

それだけでなく、弁護士がサポートすることで、契約がスムーズに進む場合もあります。

まとめ

ここまで事故物件の告知義務について説明してきました。
事故物件における瑕疵には、さまざまな種類がありました。

とくに事故物件と判断される心理的瑕疵については、しっかりと告知義務を果たすようにしてください。

告知義務で少しでも迷ったりするようなことがあれば、弁護士に相談するようにしましょう。

このコラムがお役に立てば幸いです。
以上、建物修繕・メンテナンスのウィズライフ株式会社でした。

ウィズライフ公式サイトはこちら

関連記事