2022年09月09日

こんにちは。
大切な資産を守り、未来につなげる、建物修繕・メンテナンスのウィズライフがお届けします。

高齢者社会が問題として提起されてから久しい日本で、不動産管理事業を営んでいるあなたにとって、所有物件に高齢者の方たちが入居申し込みをするということは、そこまで珍しいことではないと思います。

これからさらに、入居者における高齢者を占める割合は高くなっていくでしょう。
そのため、高齢者の方たちを賃借人として入居させることによる特有のリスクも増えていくことも否定できません。

反対に、高齢者が増えていくことを考えると、高齢者を賃借人から除外するといった経営判断をしていくことが困難になっていくでしょう。

高齢者を賃借人として入居させることにリスクがあると少し説明しましたが、十分に資金を有している方も少なくないため、あまり過剰にリスクをおそれて入居拒否する必要もなく、現実的ではありません。

そこで、今回は高齢者が賃借人として入居するときに考えられるリスクとその対策について詳しく説明していきたいと思います。

【目次】
●高齢者賃借人の入居のリスク

●リスク対策を知っておこう

●まとめ

高齢者賃借人の入居のリスク

高齢者が賃借人として入居するときに考えられるリスクには、5つの種類があります。

契約の有効性に関するリスク

高齢者の一部の方には、認知症などが進んでいる、進みつつあるという意思能力に問題がある方もいらっしゃいます。

そのような状況の高齢者と簡単に賃貸借契約を結んでしまうと、後々、意思能力が認められずに契約そのものが無効になる可能性があります。

また、仮に入居する高齢者が被後見人や被保佐人である場合は、後見人や保佐人の了承を得ないと契約が無効になるリスクがあります。

設備上のリスク

高齢者は、身体機能が低下している方が多いので、些細なことでもケガにつながる可能性があります。

そのため、通常では問題ない設備でも、高齢者にとってはケガの原因になるおそれがあります。

それがトラブルの原因となりがちなので、注意しましょう。

病気のリスク

高齢者は、残念ながら体調を崩しがちです。
最近は、一人暮らしの高齢者も多いため、体調不良に陥っていることに周辺に認知されることが難しく、最悪の場合そのまま亡くなってしまうケースもあります。

さらに、高齢者の方は、認知症などの精神的な病を発症している場合があります。
それにより、隣人などに何かしらの迷惑をかけるおそれがあるため、管理者はその対応に追われる可能性があります。

死亡のリスク

少し先述したように、残念ながら高齢者の方は、病気などさまざまな要因により死亡するリスクがあります。

一人暮らしの方も多いため、孤独死の可能性が常につきまとうことになります。
もしも、最悪のケースである孤独死が発生し、発見が遅れた場合、痛ましさと同時に部屋の清掃費用などを負担する必要があります。

滞納のリスク

これは人それぞれなので、一概には言えませんが、一般的に高齢者は、定年退職をして定職に就いておらず、年金で生活している方が多いです。

現状支給されている年金額はそれほど多いものではないことを踏まえると、賃料が払えずに滞納してしまう可能性があります。

リスク対策を知っておこう

高齢者の賃借人入居に対するリスクについて説明させていただきましたが、ここからはリスクへの対策について詳しく解説していきたいと思います。

賃貸借契約を結ぶまでにヒアリングをする

入居者の経済状況や収入、家族構成、持病など、契約を結ぶ前にしっかりとヒアリングにより調査をおこない、先述したようなリスクがどの程度あるのかを把握することをおすすめします。

ヒアリングをおこなう際は、友人関係やコミュニケーション能力の有無を確かめることも忘れずに。
なぜなら、定期的に顔を合わせる友人がいる、周りの人ときちんとコミュニケーションをとることができる方は、孤独死のリスクが低くなるからです。

契約書に緊急連絡先の記載を必須事項にする

高齢者の方々は、病気による入院により、緊急連絡先を利用する可能性がとても高いです。

そのため、契約締結時に確実に対応してもらえる緊急連絡先の記載を必ずしてもらうようにしておきましょう。

その際に注意すべきなのが、「緊急連絡先と賃借人の関係が親密で良好か」「物件の近くに住んでいるか」という2点です。

連帯保証人を必須にする

先述のように、高齢者の入居者には賃料滞納のリスクがあります。
そこで、リスクを減らすために親族などに連帯保証人になってもらいましょう。

入居者に身寄りがない場合は、各保証会社の機関補償の利用を積極的におこないましょう。

賃借人に保険に加入してもらう

もしも賃借人が死亡した場合、それにより発生する原状回復費、遺品整理や葬儀費用を補償してもらうために、契約時に少額短期保険というものに加入してもらうことをおすすめします。

少額短期保険は、保険料が低額に抑えられるため、賃借人が納得して加入してくれる可能性が高いです。

契約書にさまざまな特約を加える

先述したリスクを軽減するために、契約書にさまざまな特約を加えておくことも大切です。

たとえば…
・ 長期入院が必要な一定の病気に賃借人がなった場合、賃貸借契約を解除できる内容の特約
・ 一定期間部屋を開ける際は、事前に管理者に連絡を入れる
・ 賃借人と一定期間以上連絡がつかない場合、室内の安全確認を警察官立ち合いのもとおこなえる

といったものが考えられます。
ただし、これらの特約を盛り込む際は、どのような意図で加えられたものか賃借人本人、親族にきちんと説明するようにしましょう。

まとめ

高齢者賃借人が入居するリスクとその対策について解説させていただきましたが、いかがでしたでしょうか。

高齢化社会はまだまだ継続そして加速していく社会問題です。
そのため、賃貸経営を営んでいく中で、この問題は避けることはできません。

リスクと対策をしっかりと把握して、万が一のときに備えておくことで、被害を抑えることができます。

このコラムがお役に立てば幸いです。
以上、建物修繕・メンテナンスのウィズライフ株式会社でした。