マンション・アパートの老朽化問題の対策と高く売却するための解説

2021年07月02日

こんにちは。
大切な資産を守り、未来につなげる、建物修繕・メンテナンスのウィズライフがお届けします。

所有しているマンション・アパートの老朽化が進んできて、売却できるのか心配という人も多いのではないでしょうか。

そんなあなたは、老朽化による問題を解決するために、対策をしなければなりません。

当然、新築よりもさまざまな問題があることは避けられません。
しかし、高値での売却が不可能とは言えません。

この記事では、老朽化したマンション・アパートの問題や高値で売却するための対策などを詳しく紹介していきたいと思います。

売却については、多くの人が興味があると思いますので、ぜひ最後までチェックしてみてください。
きっと参考になることが見つかると思います。

老朽化で売れにくくなる

当然のことなのですが、大前提として老朽化が進んだマンション・アパートは、通常のマンション・アパートと比べると、やはり売却することが難しいです。

老朽化は、見た目が悪いだけでなく治安の悪化や設備の劣化にもつながるため、魅力的だと感じる人は少ないです。

買主としても、わざわざ入居率が低そうな物件を買おうとは思いません。

しかし、買主が見つかる可能性が0というわけではありません。
老朽化したマンション・アパートへ手をいれることだけでなく、買い手を見極めることも重要です。
売れにくくなる、ということを普段から意識して対策をしていきましょう。

需要のある老朽化したマンション・アパート

老朽化したマンション・アパートでも需要はあります。
たとえば、立地条件です。

あと高齢者であれば、購入を希望する人が多い傾向にあります。
さらに、業者が買い取る可能性もあります。

このような老朽したマンション・アパートの需要について、詳しく見ていきましょう。

都心部にある物件は人気

老朽化が進んだマンション・アパートでも、立地条件が良ければ売れる可能性が高くなります。
もちろん、老朽化の具合や売却価格にも左右されるのですが、都心部の不動産は人気があるため、売れそうにない物件でも手放すことができるかもしれません。

売却ではなく買取という方法もある

不動産売却は、基本的に買主と直接やりとりをせずに間に仲介業者が入ります。
そのため、売却が決定すると仲介業者に手数料を支払わなければならないのですが、この方法以外にも、物件売却は可能なのです。

その方法が、買取です。
買取は、個人に売却するのではなく、不動産会社がマンション・アパートを買い取ります。
そのため、仲介手数料が発生しません。

また、老朽化した物件であっても、リノベーションすることを前提にしている場合もあり、どのような状態であっても買い取ってくれる可能性が高くなります。

さらに売却するときのような、内覧などのプロセスを踏みません。
したがって、早めにマンション・アパートを手放したいと考えている人にとっては、ぴったりの方法です。

ですが、どうしても売却よりも安値になってしまうことがデメリットとしてあります。
買取は、すべての不動産が対象になるとは限りません。
できるだけ高値で売りたい人には、個人への売却を推奨します。

高齢者の住宅として選ばれる可能性がある

前提として賃貸よりも安くなるということがあるのですが、老朽化したマンション・アパートの価格によっては、高齢者が購入する可能性があります。

スーパーや病院、最寄り駅が近いなど、高齢者がよく使用する場所がすぐ側にあるのならば、さらに人気が上がります。

マンション・アパートの老朽化で発生する問題

ここからは老朽化が進んだマンション・アパートで発生する問題を紹介していきます。
代表的なもので、ひび割れや設備不良など、他にもさまざまな問題が発生する可能性があります。

それらを取り上げて問題点を明らかにして、どうすれば賢く売却できるかいっしょに見ていきましょう。

ひび割れ・設備不良

老朽化が進んでしまうと、マンション・アパートのコンクリートにひび割れが発生します。
ひび割れは、雨漏りなどさまざまな劣化症状の発生にもつながり、建物全体の劣化を促進させてしまいます。

他にも、老朽化は、配管の詰まりなどを発生させ、排水にも影響を及ぼす可能性があります。

資産価値が下がっていく

マンション・アパートは、当然のように築年数が経つにつれて資産価値を落としていくものです。
場所によっては、マンション坪単価が10年程度で、2/3になってしまう場合もあるとか。

地域によって差はあるのですが、新築のときが最も資産価値が高く、管理が怠っていて維持がされていない老朽化した物件は、資産価値が落ちていきます。

耐震基準が問題視される

耐震基準の法律は何度か変更されています。
そのため、マンション・アパートの建てられた年数によっては、耐震性が優れていない可能性があります。
耐震基準は、新しくなるたびに厳しくなっているため、古い老朽化されたマンション・アパートは耐震性に不安があります。

空室のリスクは避けられない

老朽化したマンション・アパートは、安全性に優れていないイメージから魅力的に感じられないことが多く、空室リスクとは切っても切れない関係です。

そして、空室のリスクが高い物件の購入希望者は減っていく一方でしょう。

諸費用が高くなる

マンション・アパートには、修繕費や管理費が必要不可欠であり、これらは築年数が経過することで高くなることが一般的です。

老朽化がとくにひどい場合は、大規模改修の修繕費用が足りなくなってしまったり、修繕計画に問題がある場合もあるでしょう。

問題解決のためにどうすればいいか

老朽化するにつれて、さまざまな問題が発生してくることは先述したとおりです。
では、どのようにそれらの問題を解決すればいいのでしょうか?
もっともシンプルな解決方法は、取り壊し、あるいは建て替えです。

そこでまたひとつ発生する問題が、これらは住んでいる人の合意を得なければいけないということです。

合意のうえで取り壊し可能

老朽化したマンション・アパートと発生する問題を抱えたくない場合、建物を取り壊して土地を売ってしまうという手段があります。

しかし、この方法を実行するには、住んでいる人の8割以上の合意が必要になります。

土地を売却して得たお金は、取り壊しに必要な解体費などを除いて、住んでいた人に分配も可能です。
老朽化が進みマンション・アパートそのものにそこまでの価値がなくても、人気のある立地ならば、土地を高値で売却することができるかもしれません。

建て替えという手段

建て替えでマンション・アパートを新しくすることもひとつの手段です。
建て替える場合でも、取り壊しと同様に住人の8割以上の合意がなければ実現はできません。

建て替えの場合の費用は、分譲マンションの場合、住民による修繕積立費を使用するのですが、不足することが多く、さらに費用を求めなければいけないケースもあります。

そのため、建て替えは難しいことだったのですが、法改正によって敷地と床面積の割合に余剰があれば、そこを売却した利益を建て替え費用に充てられることになりました。

その場合、費用をおさえて建て替えることもできるかもしれません。

マンションの状態を回復させる修繕

取り壊しも建て替えも不可能な場合は、大規模な修繕をするしかありません。
大規模な修繕は、マンションの場合、12年周期でおこなうことが基本です。

劣化や問題が発生しているさまざまな部分を修繕・補強をしてマンションの老朽化による問題を、未然に防いでいきましょう。

しかし、分譲マンションの場合、空室率が高いと、修繕に充てる費用も少なくなってしまうため、注意しなければなりません。

老朽化が進んだマンションを高く売るために

老朽化したマンションでも、できるだけ高値で売却したいと思うことは当然だと思います。
ここからは高値で売却するためにするべきことを紹介していきたいと思います。

プロにクリーニングをしてもらう

誰もが清潔感のある物件に魅力を感じると思います。
だからといって、自身でマンションをクリーニングするとしても限界があるものです。
水まわりなどは、汚れやすいため徹底した清掃が必要です。

そのため、クリーニングはプロに依頼することをおすすめします。

部屋の修繕を内覧前に対応しておく

クリーニングと同じで、清潔感のあるマンションは、内覧時に高い評価を得て、高い値段で売却できる可能性が高くなります。
そのため、内覧の前に部屋の修繕に力を入れておきましょう。

ガラスが割れている、壁が剥がれている、床に傷があるなど目に付くようなマイナスポイントは、事前に修繕して、なくしておきましょう。

不動産業者選びも重要

高値でマンションを売るためには、業者選びが重要になってきます。
一般的に、マンションや不動産を売却する際は、不動産会社に依頼します。

事前に業者が得意な分野などを、しっかりと調べて売買に実績のある業者を選ぶようにしましょう。

マンション・アパートの老朽化を恐れず賢く売ろう

老朽化が進んでいる物件の売却は、とても難しいです。
しかし、さまざまなケースで買い手が見つかる可能性があります。

どのような場合でも、できる限り清潔に保つことが大切なので、劣化に常に気を配るようにしてください。
他にも、取り壊しや建て替えなどの選択肢もあります。

どれがベストなのかを慎重に考えて、業者選びも手を抜かないようにしましょう。
そうすることで、高値売却も夢ではなくなるかもしれません。

このコラムがお役に立てば幸いです。
以上、建物修繕・メンテナンスのウィズライフ株式会社でした。

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